Как осуществить рефинансирование по ипотеке?

Сравнительно новое банковское предложение — рефинансирование ипотеки. Оно появилось под влиянием времени и трудностей, которые испытывают сегодня многие заемщики. Процедура рефинансирования помогает им пересмотреть условия гашения займа в выгодную для себя сторону — взять новый заем на более приемлемых условиях, чтобы погасить полностью и соответственно закрыть существующий ипотечный договор.

Оглавление: 
1. На чем основана выгода рефинансирования?
2. Подводные камни рефинансирования ипотеки
3. Альтернативы рефинансирования ипотеки
4. Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования 
5. Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования 

На чем основана выгода рефинансирования?

Реалии сегодняшнего дня таковы, что цены на недвижимость вообще и на жилье, в частности, неуклонно растут. Естественно, растет и стоимость залогового жилья. А его обременение не позволяет владельцам получить еще займ — скажем, на ремонт, обучение, покупку автомобиля или развитие бизнеса.

Рефинансирование ипотеки дает возможность:

• снизить процентную ставку;
• получить дополнительные деньги из остатка залога (после гашения первичной ипотеки);
• решить проблемы, образовавшиеся с ухудшением финансового положения семьи;
• продать жилье и сменить место жительства;
• уменьшить сумму ежемесячных платежей;
• сменить валюту ипотеки и т.д.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Конечно, банки не в восторге от того, что клиенты уходят к другим. И стараются строить препятствия, мешающие рефинансированию имеющихся кредитных продуктов.

Первый подводный камень, с которым придется столкнуться заемщику — получение согласия первичного кредитора. Если в договоре, который с ним заключен, не предусмотрена возможность досрочного гашения кредита, вероятность получения такого согласия равна 0. Если предусмотрена, но с разрешения банка, заемщику не избежать штрафов, которые на нет сведут всю предполагаемую выгоду от рефинансирования.

Подводный камень № 2 — лояльность нового кредитора. Его доверие также придется заслужить. Нужно с документами на руках подтверждать платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога.

Помимо стандартного пакета документов, который собирается для получения ипотеки, на ипотечное рефинансирование надо будет предоставить дополнительный документальный комплект:

• кредитный договор (первичный);
• график гашения по ипотеке;
• справку из первичного банка об отсутствии просрочек;
• разрешающее уведомление о досрочном гашении.

Важно: некоторые банки могут потребовать также поручительство и дополнительный залог, а их не каждый заемщик в силах предоставить.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

Иногда уменьшить процентную ставку по договору ипотеки можно и без привлечения стороннего банка. Например, если изначально оформлялся договор на строящееся жилье без залога. В этом случае, как только новостройка будет сдана в эксплуатацию, можно банковский договор перезаключить на оставшийся для гашения период по сниженной ставке.

Также сделать действующий договор ипотечного кредитования более выгодным поможет рождение второго ребенка и использование положенного по закону материнского капитала на гашение займа по регламентируемым банковским условиям.

А еще можно стать участником одной из государственных программ социальной помощи в приобретении жилья для определенных слоев населения (ссуды, льготы).

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов:

Шаг № 1. Сбор пакета документов. От привычного он отличается тем, что включает, помимо документов заемщика, еще и бумаги, касающиеся рефинансируемого кредита. Все это подается в выбранный банк, а там уже рассматривается возможность рефинансирования.

Шаг № 2. Принятие банковского решения о возможности предоставления ссуды, направленной на гашение первичного кредитного продукта. Если заявка одобрена, то потребуется собрать новый пакет документов по залоговой недвижимости. И банк снова будет решать — устраивает ли его этот объект в качестве залога?

Шаг № 3. Принятое очередное положительное решение позволит определить сроки и условия ипотечного рефинансирования. Также на этом этапе для первичного кредитора составляется уведомление о досрочном гашении его ипотеки.

Шаг № 4. Заемщик подает составленное уведомление первичному кредитору на одобрение. Кредитор же, в свою очередь, пересмотрит условия существующего договора и назовет сроки полного расчета по задолженности (чаще всего это оказывается дата ближайшего платежа по графику).

Шаг № 5. Когда все согласовано, осуществляется перевод средств (тоже заемных, разумеется) для гашения первичного кредита. Это могут быть наличные или безналичные деньги — на усмотрение нового кредитора и каждый раз индивидуально. По согласованию с банком заемщик может сам внести часть средств или они будут полностью взяты им в долг.

Шаг № 6. Происходит государственная регистрация ипотеки, согласно 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 07.05.2013 г.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Процедура рефинансирования достаточно сложна и продолжительна для заемщика. Она потребует от него массу сил, времени, средств. Помимо того, что банки требуют первоначальный взнос или дополнительный залог за рефинансирование, так еще и установлены комиссии за рассмотрение заявок:

• 1-2% от суммы заберет банк за то, что выдал средства на рефинансирование;
• еще 1 или 2% составит страховка возможных рисков;
• и необходимо будет снова оплатить профессиональную оценку рыночной стоимости объекта залоговой недвижимости;
• плюс заплатить за снятие предыдущего обременения, а также за процедуру государственной перерегистрации договора по залогу.

Важно: если оформлять и переписывать все самостоятельно, нужно быть готовым к огромным временным затратам. А если передать сбор документального пакета посредникам, им также придется заплатить за услуги, дополнительно ко всему вышеперечисленному.

Подводя итоги, можно прикинуть соотношение плюсов и минусов ипотечного рефинансирования:

• к положительным моментам несомненно относятся уменьшение процентной ставки (в среднем на 2-3% в год) и дополнительных расходов, связанных с девальвацией рубля и инфляцией, а также увеличение сроков кредитования;
• отрицательными сторонами программы являются сложность механизмов ее реализации, а также дороговизна.

(429 голос., средний: 4,54 из 5)

Загрузка...