Заключение договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участияКаждый решает жилищный вопрос по-своему. Кому-то достаточно квартиры, купленной на вторичном рынке, а кому-то хочется новую, однако средств на покупку уже сданных в эксплуатацию квадратных метров средств может не хватать. При долевом принципе участия в строительстве есть возможность оплачивать стоимость нового жилья вполне посильными денежными частями. Кроме того, долевое участие позволяет:

  • приобретать жилье по более низкой цене (по сравнению с вариантами покупки новой квартиры без договора долевого участия или же квартиры на вторичном рынке);
  • вносить оплату за жилье по частям.

Благодаря экономичности, долевое строительство жилья, едва появившись в виде предложения, быстро завоевало рыночную популярность. Но все ли так радужно в действительности и нет ли подводных камней в пресловутом ДДУ (договоре долевого участия)? Попробуем разобраться.


Оглавление: 
1. ДДУ и "третьи" фирмы
2. Три законных варианта привлечения денежных средств физических лиц
3. Заключение договора долевого участия
4. Правовые последствия подписания договора, не отвечающего законным требованиям
5. Репутация застройщика как индикатор возможности заключения ДДУ
6. Помощь юриста по жилищным спорам

Рекомендуем прочитать: 
Как принимать квартиру в новостройке: рекомендации дольщикам

ДДУ и «третьи» фирмы

Покупка квартиры в новостройке В строительстве подразумевается простая схема заключения ДДУ. Надо выбрать дом в определенном районе, а затем обратиться в организацию, ведущую строительство этого объекта. Однако на деле гражданин, который хочет купить квартиру в рассрочку по ДДУ, совсем не всегда получает от застройщика всю необходимую для заключения подобного договора информацию. Последний может отправить его в какую-то третью, стороннюю организацию, как бы «уполномоченную» на ведение переговоров от его имени. Прекрасно, если в той фирме дадут интересующие сведения. Предложат  выбрать квартиру, помогут заключить соответствующий договор, примут начальный взнос. И взнос этот будет действительно первоначальным и именно за жилье. Чаще всего бывает по-другому. Компании-посредники вынуждают потенциального дольщика заключить непосредственно с ними некий договор — например, «на оказание консультационных услуг». Или же «на резервирование такой-то квартиры». Или «на помощь в заключение договора с застройщиком». Вариантов масса. Но в итоге всегда получается, что еще до того, как заключить договор с самим застройщиком, человеку приходится заплатить от 100 до 300 тысяч «лишних» рублей. Причем, по своему договору «третья» фирма абсолютно никакой ответственности не несет. И «сюрпризы» на том не заканчиваются. Недобросовестные застройщики и их, так называемые, «агенты» вовсю пользуются тем, что гражданин не может квалифицированно разобраться в договорных условиях. Начинают брать деньги за все подряд и на каких угодно условиях. Тогда как ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве» в ч 1 ст. 3 четко указывает, при соблюдении каких норм застройщик получает право привлекать на строительство конкретного объекта недвижимости деньги граждан. Делать он это должен лишь после:

  1. Законно полученного разрешения на строительство.
  2. На законных основаниях опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации на объект.
  3. Государственная регистрации права собственности на земельный участок, назначенный под строительство. Или официального договора аренды/субаренды такого участка.

Если же застройщик не выполнил хоть одно из этих условий, его деятельность абсолютно незаконна.дду Собираясь стать дольщиком и для того, чтобы не перейти в разряд «обманутых дольщиков», надо заранее собрать информацию о застройщике. Изучить имеющиеся данные и потребовать от него подтверждение правомочий на заключение ДДУ.

Три законных варианта привлечения денежных средств физических лиц

Жилищный сертификат Действующее законодательство РФ предусматривает лишь 3 варианта привлечения денег физлиц к строительству недвижимости:

  1. По ДДУ;
  2. По Жилищным Сертификатам, выпускаемых застройщиком.
  3. Через жилищно-строительные (или же жилищно-накопительные) кооперативы.

В третьем случае человеку предлагают вступить в кооператив, и он становится уже не дольщиком, а членом конкретной организации. Со всеми плюсами и минусами. Если приобретается Жилищный Сертификат, то следует смотреть, чтобы это был действительно сертификат, а не, например, вексель. Обратите внимание: вексельная схема у недобросовестных застройщиков очень популярна. И на нее нельзя соглашаться ни в коем случае. Вексель не дает законного права требовать передачи построенной квартиры. Даже в суде.

Заключение договора долевого участия

Заключение договора долевого участияСтоит подробнее остановиться на процедуре заключения ДДУ в строительстве. Заключая договор долевого участия, многие граждане наивно полагают, что они автоматически приобретают права собственника жилья, а их законные и интересы целиком защищает 214 Федеральный закон. Но на деле часто все по-другому. Недобросовестные застройщики идут в обход закона и заключают с потенциальными дольщиками не классически ДДУ, а всевозможные «суррогатные соглашения». Рассмотрим только некоторые из таких соглашений, а также последствия, которыми они грозят невнимательному гражданину. «Договор финансирования строительства» или  «Договор инвестирования» Необходимо сразу насторожиться, увидев другое название. Это не просто слова — иные юридические понятия! И уж, если название изменено, то кто поручится, что сам договор содержит все необходимые существенные (с точки зрения закона) условия? Согласно 214-ФЗ настоящий ДДУ должен содержать:

  • определение объекта долевого строительства (в соответствии с проектом), подлежащего передаче дольщику застройщиком после разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
  • срок передачи объекта;
  • размер общей стоимости, а также взносов (кстати, изменение стоимости — общей — может произойти лишь тогда, когда возможность такая предусмотрена договором);
  • сроки и порядок выплат за объект;
  • гарантийный срок 5 лет на объект долевого строительства (как предписывает действующее законодательство).

Если в договоре не предусмотрено хоть одно из вышеперечисленных положений, он не считается полноценным ДДУ. А значит, гарантии федерального законодательства на него не распространяются. Договор долевого участия в строительстве (заключенный исключительно в письменной форме) в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. И считается действительным именно с момента прохождения такой регистрации.

Правовые последствия подписания договора, не отвечающего законным требованиям

Чем грозит дольщику подписание документа, не соответствующего требованиям закона? И каковы последствия непрохождения государственной регистрации договора? Вариантов негативных последствий множество. Вот только самые распространенные:

  • застройщик может продать квартиру дольщика повторно;
  • в судебном заседании дольщик сможет претендовать лишь на деньги, которые фактически выплатил недобросовестному застройщику (и плюс % за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования от ЦБ РФ);
  • выплаты по решению суда будут производиться в течение нескольких лет, частями и т.д.

договор по ддуПоэтому, если имеется хоть доля сомнения относительно предлагаемого договора, лучше проконсультироваться с опытным юристом. Еще на стадии рассмотрения условий. Специалист наверняка выявит в документе слабые места, способные в будущем ущемить права и несоблюсти интересы потенциального дольщика. И это будет гарантией душевного спокойствия гражданина, а также действенной правовой защитой его финансовых вложений.

Репутация застройщика как индикатор возможности заключения ДДУ

Как показывает довольно обширная практика, порядочному застройщику с прозрачными намерениями нет необходимости прибегать к каким-то «схемам», привлекая деньги граждан. Такая строительная организация чтит закон и своевременно исполняет собственные обязательства. В том числе сдает объекты в оговоренные сроки. А вот если застройщик начинает хитрить, придумывать оправдания и озвучивать «сказки» — например, про «уход от налогов» якобы в целях «экономии» средств клиентов-дольщиков — стоит крепко задуматься, прежде чем доверить такой организации хоть копейку. А еще, как правило, обманщики отказываются от дальнейшего общения с теми, кто задает «неудобные» вопросы, требует документальных подтверждений, проверок договоров и т.д. И не нужно настаивать на таком сотрудничестве!

Помощь юриста по жилищным спорам

Застройка Однако не стоит отчаиваться, если заключенный ДДУ оказался «неправильным». Если вы выявили проблему, незамедлительно обращайтесь к юристам. Специалисты смогут помочь:

  1. Изучат судебные прецеденты в аналогичных ситуациях (как по спорам в целом, так и в конкретном суде).
  2. Выполнят комплексный ситуационный анализ.
  3. Исключительно грамотно, обоснованно и точно сформулируют исковые требования.

Обратите внимание: человеку, не обладающему юридической квалификацией и опытом, не по силам выиграть процесс против недобросовестных застройщиков. Не поможет ни изучение аналогичной практики, ни информация из интернета. Только плодотворная работа с командой практикующих специалистов способна привести к требуемым результатам.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (181 голос., средний: 4,67 из 5)
Загрузка...








captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных

Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.