Покупка квартиры по переуступке прав — есть ли риск?

Одна из самых непростых операций на современном рынке недвижимости — приобретение квартиры по переуступке прав. Мало кто о ней знает в подробностях и тонкостях (разве что специалисты), но бывают ситуации, когда желательно, а то и необходимо быть в курсе подобных вещей. Например, знать, какими законами эта операция регулируется? И на что все-таки нужно обращать особое внимание, приобретая недвижимость таким образом? Какие возможны риски при этом и много ли встретится «подводных камней» в процессе?

Оглавление: 
1. Как оформить переуступку прав на квартиру
2. Переуступка прав на квартиру в новостройке
3. Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке
4. Как оформить переуступку прав «задним» числом?
5. Интересы и риски участников сделки переуступки прав

Как оформить переуступку прав на квартиру

Существует только 2 законных варианта переуступки прав на квартиру при купле-продаже:

1. По предварительному договору (купли-продажи).
2. По ДДУ (договору долевого участия в жилищном строительстве).

Причем в первом варианте происходит переуступка только права на заключение основного договора купли-продажи. Предварительный же договор не подлежит даже регистрации в Росреестре. По нему не происходит передачи ни денег, ни прав на жилплощадь. Лишь фиксируется предварительная договоренность сторон по поводу прав на заключение основного договора (купли-продажи жилья) в будущем.

С момента подписания договора предварительного становится возможна переуступка прав на совершение покупки или продажи объекта недвижимости. Вплоть до заключения договора основного.

Важно: Такие юридические ситуации нередко срабатывают на руку мошенникам, которые, пользуясь отсутствием необходимости в государственной регистрации предварительных договоров, заключают их сразу несколько. Нетрудно догадаться, что, пользуясь правовой неграмотностью потенциальных покупателей, мошенники требуют с них деньги в качестве «аванса», «залога» и пр. (а если особенно повезет, так и полный расчет), а после просто исчезают. Квартира же оказывается «проданной» несколько раз. И иногда квартира совсем чужая, не имеющая никакого отношения к лже-продавцу.

А вот при переуступке прав по ДДУ в строительстве смошенничать не получится. Тут перед собственно уступкой должны быть полностью выполнены все расчеты по договору долевого участия. А если же нет, незавершенные расчеты всей своей массой лягут на плечи нового владельца уступаемых прав. 

На такую долевую квартиру переуступка прав может быть осуществлена по договору только до момента подписания акта сдачи-приемки жилья между застройщиком и новым владельцем. И вот такой договор уже в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Так что же это такое – «договор переуступки прав»? Согласно действующему законодательству, по нему новому владельцу переходят права прежнего собственника в полном их объеме. А значит в договоре все эти права должны быть расписаны как можно подробнее, до мелочей.

Важно: Описано должно быть абсолютно все — какие права, по каким конкретно документам передаются, по какому договору и на каких условиях переуступаются, прочие значимые моменты.

Переоформление уступки прав в долевом строительстве возможно или:

• после выплаты долга перед застройщиком;
• переводом существующего (оставшегося) долга уже на новое лицо.

И коль скоро при такой переуступке напрямую затрагиваются интересы застройщика, без согласия его договор переуступки прав не подписывается.

После заключения подобного договора, у покупателя квартиры на руках оказывается:

1. Основной договор (ДДУ), права по которому и переуступаются.
2. Официальное согласие на переуступку от застройщика (письменное).
3. Согласие банка-кредитора (если объект недвижимости приобретался в кредит).
4. Документы, подтверждающие все расчеты между сторонами.
5. Собственно договор (официально зарегистрированный) переуступки прав.
6. Акт приема-передачи документов (по списку) от одного владельца к другому.

Безусловно, договор переуступки прав во втором своем варианте, где речь идет о долевом строительстве, наиболее выгоден приобретателю. Ведь по такому документу покупателю вместе с переуступаемым договором достается защита государства по Федеральному закону за № 214 от 30.12.2004 г.

Но есть и момент риска. В случае расторжения ДДУ покупатель может получить не ту сумму, что заплатил при переуступке, а ту, что указана в самом договоре долевого участия в строительстве. А сумма в таких договорах прописывается еще на начальном этапе строительства, а значит априори меньше реальной стоимости конкретной квартиры на момент подписания нового документа о переуступке прав.

Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Договор переуступки прав, который специалисты называют «договором цессии», особенно часто применяется в схемах приобретения квартир в домах, находящихся на этапе строительства. Как было упомянуто выше, возможность заключить договор цессии возникает сразу же после регистрации договора участия в долевом строительстве и пропадает в момент подписания актов приемки-передачи построенной квартиры.

Чем же выгоден договор переуступки прав по ДДУ для потенциального покупателя? Ответ очевиден. Такая переуступка дает возможность заработать денег, продав готовую квартиру по существенно более высокой цене, чем та, за которую она была приобретена на этапе строительства. Особенно, если договор цессии заключался дешево — например, по поводу проблемного жилья в доме с обнаруженными недостатками.

После переуступки прав новый владелец уже сам напрямую с застройщиком решает все имеющиеся проблемы с квартирой, а затем продает ее максимально выгодно для себя. Как и на каких условиях новый собственник что-то решает и реализует, прежнего владельца уже никак не касается.

По закону переуступка прав может произойти только при соблюдении следующих условий:

• прежним собственником должна быть выплачена застройщику полная цена заключенного договора долевого строительства;
• имеется согласие застройщика на переуступку прав (возможность такого согласия должна быть обязательная прописана в ДДУ);
• есть согласие банка, выдавшего в свое время кредит, если квартира была приобретена в ипотеку.

При несоблюдении данных условий ответственность перед застройщиком возлагается на продавца, переуступающего права (ст 390 ГК РФ). Он же (продавец) отвечает и перед покупателем, которому должен вернуть средства, полученные по договору переуступки, а также проценты (за то, что пользовался чужими деньгами) плюс убытки.

Важно: Договор переуступки прав по ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в законном порядке после подписания. Кроме того, о такой переуступке должен быть уведомлен письменно застройщик.

Если договор цессии заключен чересчур дешево и менее, чем за год до инициации банкротства прежнего владельца, сделка наверняка будет признана подозрительной. В результате чего переуступка прав также может быть оспорена.

Как оформить переуступку прав «задним» числом?

Нередки случаи, когда после подписания актов приемки-передачи готовой квартиры и до регистрации права собственности проходит достаточно много времени (до 2-х лет), а владельцу нужно передать эту недвижимость по договору переуступки прав. Но ведь срок-то вышел. По закону это можно было сделать исключительно до подписания актов. Есть ли выход из ситуации, который бы устраивал владельца квартиры? Давайте разбираться.

Заключить договор на уже прошедшую дату невозможно, ведь такие документы регистрируются. Значит остается только один выход: изменить дату на более позднюю в актах приемки-передачи. Но это возможно сделать только договорившись с застройщиком. Не все на это идут, но возможность такая безусловно существует.

Есть и еще один вариант. При переуступке прав по предварительному договору можно поменять дату в договоре основном, который еще не прошел регистрацию. Это можно сделать, если акты приемки-передачи подписаны недавно.

Интересы и риски участников сделки переуступки прав

Подводя итоги, нужно еще раз остановиться на следующем:

1. Переуступка прав затрагивает напрямую интересы всех участников конкретной сделки с недвижимостью, в том числе:

• застройщика (если речь идет о договоре долевого участия в строительстве);
• и банк, выдавший ипотечный кредит (если квартира куплена в ипотеку).

Так что это не только частное дело продавца и покупателя. Без официального согласия вышеперечисленных субъектов, никакой переуступки прав не состоится. Причем нужно иметь ввиду, что они (и застройщик, и банк) могут выдвинуть собственные требования к предполагаемому договору переуступки. И эти требования придется выполнять в любом случае.

2. Риски такое мероприятие, как заключение договора переуступки прав, конечно, несет. И процедура эта непростая, и условностей, обязательных для соблюдения, в ней много. Поэтому прежде чем пойти на такую сделку в роли покупателя, нужно:

• проанализировать имеющуюся документацию;
• оценить застройщика;
• выяснить истинное положение продавца;
• и вообще, собрать максимум информации.

Не надеетесь на собственные силы и возможности? Обращайтесь к специалисту. Если подобную сделку будет сопровождать опытный юрист, она способна стать очень выгодной для приобретателя.

(426 голос., средний: 4,51 из 5)

Загрузка...