Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта. После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта. Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.
Оглавление: 1. Формы страхования ответственности застройщика 2. Преимущества страхования при долевом строительстве 3. Риски при страховании 4. Порядок оформления страховки 5. На что может надеяться застрахованный дольщик?
Формы страхования ответственности застройщика
В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.
Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:
- В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
- Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
- Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
- Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.
Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.
Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.
Преимущества страхования при долевом строительстве
Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:
- страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
- страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
- гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
- гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.
Из негативных сторон страховки:
- возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
- возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
- длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.
Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.
Риски при страховании
Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:
- Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
- Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
- Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
- Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
- Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.
В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.
Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.
Порядок оформления страховки
Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.
После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).
Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.
В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.
По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.
На что может надеяться застрахованный дольщик?
Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.
В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:
- При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
- В случае фиктивного разрешения на строительство;
- Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
- При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.
В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.