Продажа квартиры в общей долевой собственности: пошаговая инструкция
Для продажи жилья (в частности, квартиры), находящегося в общей долевой собственности, законодательством утвержден вполне определенный, пошаговый алгоритм действий.
Оглавление:
1. Достижение соглашения о продаже квартиры
2. Определение рыночной стоимости жилплощади
3. Поиск покупателя
4. Подготовка документов для продажи
5. Подписание договора купли-продажи
6. Подтверждение регистрации права собственности
7. Получение денег с продажи квартиры
Шаг № 1. Достижение соглашения о продаже квартиры
Нужно достичь согласия между всеми участниками права ее собственности.
Достижение соглашения о продаже конкретной квартиры между всеми участниками права ее собственности, потому что п. 1 ст. 246 ГК РФ предписывает распоряжаться недвижимым имуществом в долевой собственности только с согласия всех без исключения участников такой собственности.
Заключение вышеназванного соглашения возможно и в устной форме, но тогда договор сделки купли-продажи должны подписать лично все участники долевой собственности.
Обратите внимание: как вариант возможна нотариально заверенная доверенность, которой один из участников собственности уполномочен собрать необходимые документы в пакет, а также подписать договор купли-продажи от лица всех долевых собственников.
Шаг № 2. Определение рыночной стоимости жилплощади
Это можно сделать самостоятельно, сравнив цены на подобную недвижимость в том же районе. Или обратившись к специалистам — в любое агентство недвижимости. Также можно привлечь профессионального независимого оценщика, который и подготовит экспертное заключение.
Стоимость услуг специалистов по оценке недвижимости зависит от целого ряда решающих факторов:
- местоположения оцениваемого объекта;
- класса жилья (эконом, стандарт, бизнес и пр.);
- текущего состояния помещения, дома в целом и т.д.
Оценить квартиру в столице, например, стоит от 3-х тысяч рублей. И такая экспертная оценка непременно понадобится, если квартира будет приобретаться по ипотеке, с выдачей закладной.
Шаг № 3. Поиск покупателя
Это также можно сделать самостоятельно или через агентство.
Если искать приобретателя самим, нужно разместить объявления в СМИ, в том числе на специальных сайтах и интернет-досках в сети. Обращение же к риэлторам имеет некоторые нюансы.
Надо заранее обговорить с представителем агентства недвижимости:
- сроки продажи;
- стоимость;
- схему сделки;
- получение вырученных средств;
- риэлторское вознаграждение.
Важно! Главный момент — это эксклюзивность подобного договора. На период его действия нельзя обращаться в другое агентство и даже искать покупателя самостоятельно.
Шаг № 4. Подготовка документов для продажи
И снова возможны два варианта: собирать документальный пакет самостоятельно или выдать доверенность представителю агентства недвижимости.
Согласно статьям с 16 по 18 122-ФЗ от 21.07.1997 г. и пункту 29 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 за N 184, продавцам недвижимости, находящейся в долевой собственности, надо собрать следующий пакет:
Правоустанавливающие документы. Это те договоры, по которым собственники приобрели ранее свои доли: купли-продажи, мены, передачи в собственность (если доля или жилье целиком приватизировались), дарения. Если собственнику доля досталась по закону или завещанию, значит, необходимо будет Свидетельство о праве на наследство.- Правоподтверждающие документы. Это Свидетельства о праве собственности (на каждую долю) и ЕГРП-выписка из Росреестра (согласно которой не числится ни арестов, ни обременений за реализуемой недвижимостью).
- Документы БТИ. Кадастровый паспорт на жилье (если требуют), поэтажный план, экспликация помещения. И следует иметь ввиду, что такие документы готовятся не меньше 2-х, а то и 3-х недель.
- Выписка из домовой книги (выдается в день обращения, бесплатно).
- Нотариально заверенное согласие. Его нужно получить семейным дольщикам от супруга/супруги. Это если доля в недвижимости приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом. Когда такая доля была получена в наследство или по договору дарения, согласия жены или мужа на ее продажу не требуется.
- Договор купли-продажи.
Договор должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом и нотариально заверен.
Обратите внимание: ранее договор можно было оформлять в простой письменной форме, без нотариуса. Однако в июне 2016 года вступил в силу закон, запрещающий дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Без нотариального заверения Росреестр не будет регистрировать сделку.
Особенность такого договора купли-продажи: обязательное указание всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и имеющих право пользования ею.
Шаг № 5. Подписание договора купли-продажи
Его все стороны продавца визируют лично или же кто-то один из участников-дольщиков, имеющий нотариальную доверенность. Во втором случае представитель сторон продавца подписывает договор и за себя, и за остальных.
Шаг № 6. Подтверждение регистрации права собственности
Закон N 122-ФЗ в п. 3 ст. 13 четко регулирует сроки государственной регистрации права собственности — 18 дней (календарных) с момента приема соответствующих документов.
А подтверждает переход права выписка ЕГРП, свидетельствующая о состоявшейся регистрации права собственности за покупателем. Этот же факт подтвердить может и копия Свидетельства права собственности покупателя, но она должна быть заверена либо самим регистрирующим органом, либо нотариусом.
Шаг № 7. Получение денег с продажи квартиры
Срок произведения расчетов (по аккредитиву или с использованием банковской ячейки) прописывается в договоре купли-продажи. И оплата производится покупателем сразу после регистрации перехода права собственности.
В расчете могут участвовать не все, а только один из продавцов (по общему соглашению стороны продавца). А доходы от реализации распределятся пропорционально долям в бывшей собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено каким-то особым соглашением продавцов — бывших собственников.
(440 голос., средний: 4,53 из 5)
Загрузка...
