Покупка квартиры – важный шаг в жизни каждого человека. Многие молодые семьи выбирают жилье в новостройках, приобретая его у строительных компаний, становясь тем самым первыми владельцами квартиры. Но далеко не всегда можно купить удобную по расположению комнату или квартиру в новом здании, и приходится искать варианты покупки недвижимости «с рук». В таком деле имеется масса нюансов, и рынок недвижимости заполнен мошенниками и просто юридически неграмотными продавцами, из-за действий которых в итоге может пострадать покупатель.
Рекомендуем прочитать: Как принимать квартиру в новостройке: рекомендации дольщикам
Чтобы купить квартиру без лишних проблем, можно обратиться к профессионалам, которые гарантируют проверку всех документов и нюансов, способных привести к проблемам. Но если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, не лишним будет узнать, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, а также изучить другие важные правила, про которые речь пойдет в данной статье.
Оглавление: 1. Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности 2. Проверка продавца при покупке квартиры 3. Проверка истории квартиры
Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности
Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:
- Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
- Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.
В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.
Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.
Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:
Акты, подтверждающие факт мирового соглашения; - Документы о демунипализации;
- Договора о делении недвижимости;
- Документы об отсутствии претензий со стороны ипотекодержателей;
- Отчуждения;
- Договор лизинга.
Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.
Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.
Проверка продавца при покупке квартиры
- Самый ненадежный способ – это проверка наличия у продавца документов на вождение автомобиля или ношение (хранение) оружия. Как известно, в России данные документы можно получить, только представив соответствующие справки из диспансеров.
Также можно запросить из Росреестра справку о собственнике квартиры. Она называется «Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным». Получить такой документ можно по доверенности от проверяемого лица. - Наиболее надежный способ убедиться в дееспособности продавца – это провести независимую медицинскую экспертизу. Для этого требуется пригласить специализирующегося на подобных мероприятиях психиатра. За данную услугу придется заплатить, но по итогу ее исполнения покупатель будет иметь на руках справку от специалиста, подтверждающую дееспособность продавца на момент заключения сделки с недвижимостью.
Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения. Каждый случай индивидуальный, но наличие справки от независимого эксперта значительно повышает шансы покупателя отстоять свои права на квартиру в суде при необходимости.
Проверка истории квартиры
Также обязательно надо взять выписку из домовой книги, которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.
Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа, что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости, что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.
Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.
Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.