Особенности продажи квартиры в ипотеке

Иногда владельцы недвижимости, купившие ее на условиях ипотечного кредита, решаются квартиру продать. А долг перед банком еще не погашен. Разберемся, по каким причинам так происходит, кто решается на покупку квартиры в ипотеке, какие документы потребуются. Как всегда, ответим на распространенные вопросы по данной теме.

Оглавление: 
1. Есть ли право у заемщика продать квартиру в ипотеке
2. Причины продажи квартиры в ипотеке
3. Причины покупки квартиры в ипотеке
4. Способы продажи квартиры в ипотеке
5. Необходимые документы
6. Вопросы и ответы о продаже квартиры в ипотеке
7. Заключение

Есть ли право у заемщика продать квартиру в ипотеке 

Суть ипотечного кредитования в том, что банк предоставляет средства на покупку недвижимости под залог самого объекта. То есть, дом или квартира, купленные в ипотеку,  находятся под обременением. Закладная на жилье хранится в банке, пока кредит не будет выплачен полностью. Регулирует данную сферу ФЗ №102 от 16 июля 1998 года.

Согласно статье 29 данного документа, покупатель недвижимости имеет право использовать ее по прямому назначению. То есть проживать, регистрировать здесь родственников и вообще кого угодно, сдать в аренду и тому подобное. В статье 37 ФЗ №102 сказано, что отчуждение квартиры, в том числе ее продажа, возможны только с согласия залогодателя. Таким образом, в любом случае с банком продажу недвижимости нужно согласовать.

Как гласит статья 301 Гражданского кодекса РФ, если сделка с квартирой в ипотеке не была согласована в банке, он может оспорить ее и забрать имущество! Поэтому все сделки с недвижимостью в ипотеке проводятся с разрешения банковского учреждения.

Исключением станут случаи, когда владелец полностью погасил долг перед сделкой.

Например: Иванова купила однокомнатную квартиру в Костроме. Когда оставалось выплатить всего 150 тысяч рублей, она решила квартиру продать. Взяла залог у покупателя и на эти средства полностью погасила долг перед банком. Покупателю пришлось немного подождать с оформлением сделки купли-продажи, но зато с квартиры было полностью снято обременение и сделка состоялась без участия банка. 

Причины продажи квартиры в ипотеке 

Причин, по которым заемщики решаются на продажу квартиры в ипотеке много. Выделим самые основные и наиболее распространенные:

• Нет возможности выплачивать взносы по ипотеке. Ситуации бывают разные. Например, заемщик потерял работу, в семье появился ребенок и жена ушла в декрет… Денег на выплаты просто нет.
• Заемщик решил улучшить жилищные условия. Например, была куплена в ипотеку однокомнатная квартира. А в семье появился второй ребенок. Решено первую квартиру продать и купить двухкомнатную.
• Семейные, бытовые обстоятельства. Свадьба, развод, квартира оказалась в неудобном месте и с плохими соседями, переезд в другой район из-за работы и так далее. Причины могут быть самыми разными. 

Причины покупки квартиры в ипотеке 

Главной причиной, по которой покупатели решаются на покупку квартиры с обременением в виде банковского кредита, является выгода, желание приобрести недвижимость со скидкой. В 99% случаев квартира в ипотеке продается по цене существенно ниже рыночной. В отдельных случаях скидка может достигать 30–50%! Конечно, такие цены привлекают потенциальных покупателей.

Опытные риэлторы никогда не проходят мимо таких предложений и убеждают потенциальных покупателей, что небольшой риск оправдан весьма выгодной стоимостью. Чаще всего сделки с квартирами в ипотеке сопровождают специалисты в области недвижимости, что снижает риски и избавляет покупателей от проблем с документами.

Способы продажи квартиры в ипотеке 

Напомним вам, что вариантов всего четыре:

1. Продать за наличные, когда за счет средств покупателя погашается вся сумма долга перед банком, а продавец просто получает разницу между суммой кредита и рыночной стоимостью квартиры.
2. Продать квартиру вместе с долговыми обязательствами. То есть покупатель сам станет заемщиком, все обязательства по ипотеке переходят к нему вместе с самим объектом недвижимости.
3. Продать квартиру через банк. Именно он будет заниматься данным вопросом, от заемщика ничего не требуется, ему нужно только уведомить банк, что выплачивать кредит он больше не может и желает избавиться от недвижимости. Однако цена квартиры может оказаться заниженной, ведь банку требуется вернуть только основную сумму долга, и он спешит найти покупателей.
4. Самостоятельно продать квартиру, конечно, уведомив об этом банк. Чаще всего для передачи денег и документов используются банковские ячейки, а всю сделку сопровождает опытный риэлтор. 

Необходимые документы 

В любом случае, если вы решили продать квартиру в ипотеке, потребуется следующий пакет документов:

• Паспорта всех, кто владеет продаваемой недвижимостью. Для детей до 14 лет — свидетельства о рождении.
• Выписка из ЕГРН.
• Технический паспорт со всеми характеристиками и планом продаваемой квартиры. Если его нет, нужно заранее обратиться в МФЦ или БТИ, ведь ждать технический план придется достаточно долго.
• Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9. Покажет список лиц, которые зарегистрированы в квартире. Всех их нужно выписать, чтобы сделка состоялась.
• Справки из ТСЖ или управляющей компании о том, что долгов по коммунальным услугам нет.
• Разрешение на сделку от органов опеки, если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему. Потребуется предоставить ребенку жилье с не меньшей площадью, свое решение органы опеки принимают только в случае участия обоих родителей, даже если они официально в разводе.
• Согласие супруга/супруги. Оформляется у нотариуса и стоит порядка 1,5 тысячи рублей.
• Справка об оценке квартиры. Компанию, которая этим занимается, чаще всего находит сам банк. Стоимость оценки недвижимости составляет в среднем от 3 до 5 тысяч рублей.

Вопросы и ответы о продаже квартиры в ипотеке 

Ответим на часто задаваемые вопросы, связанные с продажей квартиры в ипотеке.

1. Какие налоги придется заплатить, продавая квартиру в ипотеке? 

Схема та же, что при обычной продаже. Если недвижимость принадлежит вам более пяти лет (новая норма, касается недвижимости, купленной после 1 января 2016 года), то никакие налоги платить не нужно. 

Если же вы продаете недавно купленную квартиру и по цене выше, чем заплатили сами, нужно будет внести налог в размере 13% от разницы в стоимости. Собственно, это НДФЛ, то есть налог на ваши доходы, полученные от продажи квартиры. Помните, что вы имеет право на налоговый вычет.

2. Квартира была куплена на условиях военной ипотеки. Можно ли ее продать? 

Будут сложности. В нашей стране есть специальный ФЗ №117 от 20 августа 2004 года, регламентирующий все вопросы, связанные с обеспечением жильем военнослужащих. 

Согласно закону, квартира, приобретенная на условиях военной ипотеки, становится залогом не только в банке, но и в Минобороны России. Поэтому чаще всего такие сделки проводятся после погашения всей задолженности, нужно будет уведомить Росвоенипотеку, снять обременение с квартиры и только потом заключить договор купли-продажи.

3. Квартира куплена частично на средства маткапитала и в кредит, как ее продать?

Сложности возникают из-за необходимости выделить доли детям. Родители подписывают такое обязательство у нотариуса. Поэтому найти покупателей сложнее, ведь нужно будет ждать, пока все будет оформлено. Кроме того, появляется еще один контролирующий орган — опека. Она будет следить за тем, чтобы при продаже не были нарушены права детей, не были уменьшены их доли в недвижимости. 

Поэтому сегодня многие родители просто продают квартиру в ипотеке, не выделяя доли детям. Однако это незаконно! За целевым использованием материнского капитала бдительно следит Пенсионный фонд, поэтому сделку могут отменить. А сами дети, достигнув 18 лет, могут потребовать от родителей свои доли в недвижимости.

4. Какие риски ждут покупателя и продавца при продаже квартиры в ипотеке? 

Продавец фактически не рискует ничем. Залоговое право банка регистрируется в Росреестре, пока сделка не завершена, никто жилье не заберет. Продавец рискует лишь продать квартиру по заниженной стоимости, получить меньше, чем надеялся. Покупатель же рискует, ведь если банк не знал о сделке, он может ее оспорить. 

Кроме того, есть риск остаться без задатка, если сделка будет по каким-то причинам отменена. Возвращение задатка может быть осложнено. Поэтому покупателю важно тесно сотрудничать с банком, быть внимательным на всех этапах сделки. 

Заключение 

Продать квартиру в ипотеке сложнее, чем обычную недвижимость без обременения. Да и покупатели не всегда соглашаются на такие сделки. Однако все реально, если следовать правилам, сотрудничать с банком, собрать полный пакет документов на недвижимость и не нарушать законодательство в данной сфере. 

(15 голос., средний: 4,80 из 5)

Загрузка...