Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, арест, аренда, рента
Серьезным препятствием для совершения сделки купли-продажи квартиры может стать обременение, лежащее на объекте недвижимости. Поэтому подробно рассмотрим, какие виды обременения бывают, и что делать с каждым из них. Попутно выясним: чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от аналогичных сделок со свободным от ограничений жильем.
Оглавление: 1. Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество? 2. Обременение прав собственности при ипотеке 3. Обременение прав собственности при аресте недвижимости 4. Обременение прав собственности при ренте 5. Проблемы при покупке жилья с договором аренды 6. Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников 7. Разрешение от супруга собственника
Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество?
Прежде, чем что-то покупать из жилой недвижимости, необходимо выяснить: кто является собственником/собственниками конкретного объекта? То есть установить лиц, владеющих жилплощадью на правах собственности. Надо иметь в виду, что право собственности неоднозначно и может включать в себя права пользования, владения и распоряжения жильем. И на все эти составляющие (вместе или по отдельности) может быть наложено ограничение. Тогда реализация недвижимости сильно осложнится, а то и вовсе стать невозможной.
Кстати, обременений, которые накладываются на жилое помещение, может быть масса. Вот только некоторые из них:
- рента, в том числе пожизненная;
- ипотека до ее окончательной выплаты;
- арест по самым разным причинам;
- доверительное управление;
- дети в числе собственников;
- недееспособные собственники и пр.
Полностью список возможных обременений на жилье можно отыскать в ФЗ за № 122 от 21.07.1997 г., который называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
Впрочем, если обременения и есть, это вовсе не означает, что квартиру нельзя купить или продать. Но знать о наличии подобных проблем покупатель должен, дабы не осложнить собственную жизнь решением непосильных задач. Потому что обременение обременению рознь, конечно.
А получить информацию о любых обременениях любого объекта может кто угодно. Ведь все, что происходит с жилым помещением, подлежит обязательной государственной регистрации, а значит фиксации в Росреестре. И по запросу потенциального покупателя сведения будут предоставлены. Таким образом, можно узнать все нюансы будущей сделки.
Обременение прав собственности при ипотеке
С ипотечным обременением все просто и понятно. Квартира находится в залоге у банка. Однако это вовсе не означает, что такую жилплощадь нельзя продать/купить. Это легко можно сделать, при условии согласия банка или даже без такового. Впрочем, банки нередко такое согласие дают, разрешая переоформить квартиру на нового владельца-плательщика. Обстоятельства ведь бывают разные, а кредитной организации важно вернуть кредит. И если потенциальный собственник платежеспособен, то почему бы и нет? Тем более, что объект недвижимости по-прежнему останется в залоге.
Рекомендуем прочитать: Как продать квартиру в ипотеке: варианты продажи
Самыми популярными на сегодняшний день схемами покупки ипотечных квартир являются сделки, при которых:
Покупатель на себя берет обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита. А продавцу выплачивает компенсацию по уже оплаченной части залогового жилья (и возможно еще некий бонус — по договоренности).- Продавцу сначала полностью выплачивается оставшаяся залоговая стоимость жилья. Тот погашает свои кредитные обязательства целиком, после чего с квартиры снимается всякое обременение. И значит, становится возможной государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. А далее передается оставшаяся часть денег за проданное жилье, с оформлением соответствующей расписки и нотариальным ее заверением.
- Покупатель передает часть денег банку, гася ипотеку полностью. А вторую часть средств передает продавцу после заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Прежде чем выбрать способ расчета и вообще решиться на покупку квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, следует внимательно ознакомиться с существующим банковским договором. И в особенности с пунктом, касающимся досрочного кредитного гашения.
Также надо иметь ввиду, что первый вариант расчета будет невозможен без согласия банка-кредитора, ничего не знающего о платежеспособности нового заемщика. Так что нужно будет заручиться соответствующим согласием, предоставив в кредитную организацию подтверждающие документы.
Важно: можно купить квартиру с обременением не от банка, а от частного лица (оно также фиксируется в ЕГРП), давшего деньги (на определенных условиях) на ее приобретение. В таком случае придется заручаться согласием залогодержателя на замену должника-плательщика.
Обременение прав собственности при аресте недвижимости
Пожалуй, самым непростым случаем обременения можно считать арест, наложенный на квартиру (или иной объект жилой недвижимости). Ему сопутствует запрет на любые действия с жилплощадью — в первую очередь на распоряжение, но возможно даже и на пользование. «Авторами» ареста могут быть правоохранительные органы или судебные приставы. Что же касается целей подобной меры, то это либо обеспечение по какому-нибудь исполнительному производству, либо предварительное ограничение перед обращением взыскания на имущество.
Приобретение такого жилья в обход официальных торгов — предприятие чрезвычайно рискованное. Владелец самостоятельно продать его не сможет по определению — для этого просто не существует законных способов. Пока не будет снят арест, во всяком случае.
Подобное обременение снимается в суде или обращением в органы, арест наложившие. Но государственные организации — это не банк, в своих действиях они строго ограничены законодательными актами. Поэтому просто «договориться» с ними невозможно. При продаже арестованной квартиры есть только один законный способ ее реализовать (и соответственно, приобрести) — это снять арест.
Обременение прав собственности при ренте
Договор ренты при условии пожизненного содержания чаще всего заключают пожилые люди, не имеющие родственников и нуждающиеся в опеке, поддержке. Собственная квартира — это порой их единственный шанс на достойное существование. И они вправе его использовать, заключив соответствующее соглашение.
В соответствии со ст 601, обозначенной в Гражданском кодексе РФ, как «Договор пожизненного содержания с иждивением», лицу, обеспечивающему уход за пожилым собственником жилого помещения, на основании договора ренты гарантировано право собственности на жилье, а также распоряжения им (согласно ст 604 ГК РФ «Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания»), кроме заключения договора купли-продажи (это можно сделать лишь с согласия и позволения рентополучателя).
Приобретая такую квартиру, покупатель должен понимать, что одновременно он приобретает и обязательства по договору ренты, которые далее должен будет исполнять. И всегда останется риск того, что получатель ренты посчитает обязательства некачественно выполненными, возьмет и расторгнет договор, вернув себе недвижимость. Закон предусматривает для него такую возможность. Поэтому риск покупки подобного жилья достаточно велик.
Проблемы при покупке жилья с договором аренды
Еще одна проблема, которую, кстати, труднее всего предусмотреть потенциальному покупателю — это договор аренды, «висящий» над проданной квартирой. Кажется, что новый собственник, прежде чем расстаться с деньгами, проверил все, что мог. Выяснил, что на квартиру не наложено никаких явных обременений, она не арестована и реализуется истинными хозяевами.
Вроде бы все в порядке, государственная регистрация права прошла успешно, но при вселении на жилплощадь обнаруживается, что она занята незнакомыми людьми, которые на претензии новых владельцев предъявляют действующий договор аренды помещения. Что же тогда делать?
Не паниковать! Когда договор длительный (от года и далее), он по закону должен был бы пройти государственную регистрацию, а информация о нем «всплыла» бы при наведении справок. Если этого не случилось, аренда заключена на меньший срок. И придется подождать с вселением, поскольку приобретение недвижимости вовсе не означает «автоматической» отмены арендного договора. Новые владельцы жилья обязаны исполнить обязательства по ранее заключенному соглашению, даже если они о нем ничего не знали.
Впрочем, можно подстраховаться. Заранее поинтересоваться у продавца: есть ли в квартире арендаторы? И потребовать расторжения договора с ними до собственного вселения. Чтобы потом ни с кем не судиться, тратя время и нервы. И не откладывать заветного переезда.
Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников
Нередки ситуации, когда в числе собственников выбранной покупателем квартиры могут оказаться несовершеннолетние, а также недееспособные граждане. Что является препятствием, но вполне преодолимым. Необходимо только получить согласие родителей или опекунов. Правда, следует иметь ввиду, что подобные сделки строго контролируются органами опеки и попечительства.
Важно: перед тем, как приобретать жилье, стоит получить информацию абсолютно обо всех его собственниках. Это позволит максимально точно оценить собственные шансы на безопасную покупку.
Чтобы избежать ненужных волнений, еще перед заключением договора купли-продажи стоит потребовать выписки несовершеннолетних и недееспособных с жилплощади. И надеяться, что опека позволит это сделать, поскольку представители этого органа следят за тем, чтобы условия для вышеперечисленных лиц на новом месте были не просто приемлемыми, но ничем не хуже тех, что у них были по предыдущему месту жительства.
Разрешение от супруга собственника
Даже если у приобретаемой квартиры один собственник-продавец, стоит выяснить: не приобреталось ли это имущество в законном браке? Поскольку тогда потребуется согласие супруга/супруги собственника на реализацию недвижимости.
Согласно ст 35 ГК РФ, согласие супругов на продажу объекта недвижимого общего имущества должно быть оформлено в письменном виде и нотариально заверено. Таким образом, будет подтверждено добровольное и обоюдное согласие на распоряжение им. Если же согласие на заключение договора купли-продажи не будет получено, «обделенный» супруг вправе потребовать аннулирования проведенной сделки.
Если квартиру нельзя отнести к совместно нажитому имуществу, она может быть продана лишь собственником, без всякого согласия второго супруга. Правда, проверить факт «неотнесения» непросто, ведь документы типа брачного договора или предыдущих договоров купли-продажи на объект недвижимости относительно даты заключения действующего (или ранее заключенного) брака не так-то легко отыскать, они нечасто случаются в свободном доступе.
Вот лишь основные ситуации-нюансы в вопросах приобретения квартир с обременением. На деле их гораздо больше, конечно. Причем даже стандартные случаи имеют особенности, требующие самого тщательного изучения для поиска оптимального решения. Поэтому правильно будет обратиться за помощью к специалистам, юридически грамотным и опытным в таких вопросах.
(422 голос., средний: 4,45 из 5)
Загрузка...
