Как сдать квартиру в аренду?

kak sdat kvartiru v arendu

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам. Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным. Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.


Оглавление: 
1. Готовим квартиру к сдаче
- Сдача в аренду квартиры эконом-класса
- Сдаем элитное жилье
2. Сдаем квартиру самостоятельно
3. Сдаем квартиру через агентство
4. Требования к договору с агентством недвижимости
5. Договор аренды на квартиру
6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором
7. Налог со сдачи квартиры
8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

kak sdat kvartiru v arenduНа такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

sdat kvartiruМногие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

kak sdat kvartiru v arendu

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации. Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством. А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах. Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

remont8-1Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (430 голос., средний: 4,59 из 5)
Загрузка...
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.