Как правильно составить предварительный договор?
Довольно часто в деловых отношениях возникают ситуации, при которых стороны не готовы (по каким-либо причинам) заключить официальный договор, оформляющий их отношения. Могут быть не подготовлены необходимые документы, например. Или не складываются нужные обстоятельства, а может быть просто пока нет средств оплатить сделку. Вот тогда и заключается между сторонами предварительный договор, призванный закрепить основные моменты и сроки будущего сотрудничества.
Оглавление: 1. Юридическая сила предварительного договора 2. Предварительный договор: преамбула 3. Условия для основного договора (предмет ПД) 4. Ответственность сторон 5. Прекращение действия предварительного договора 6. Заключение 7. Важные нюансы
Юридическая сила предварительного договора
Важно! ГК РФ отводит предварительному договору целую статью — 429. Кроме того, есть Федеральный закон от 08.03.2015 г за № 42-ФЗ, вносящий существенные изменения в нее. Теперь (с 01.06.2015 г) нет необходимости указывать в предварительном соглашении абсолютно все условия основного договора. Важно лишь указать предмет, некоторые условия и моменты, по которым договоренность сторон уже достигнута.
Предварительный договор от любого другого отличает установка обязанностей сторон в будущем и на определенных условиях подписать основной договорной документ. Но он вовсе не предусматривает исполнение каких-то обязательств с отсрочкой.
Обратите внимание: пункт 2 ст 249 ГК РФ предусматривает исключительно письменную форму для предварительного договора, а вот регистрировать этот документ не нужно.
Предварительный договор: преамбула
Преамбула предварительного договора пишется, чтобы обозначить те наименования, пункты и положения, которые будут фигурировать в основном документе.
Так, например, если предполагается заключение договора аренды, то в преамбуле предварительного соглашения стороны могут прописать, что в дальнейшем они будут именоваться «арендатор» и «арендодатель».
Условия для основного договора (предмет ПД)
В этом подразделе предварительного договора говорится о виде и основных условиях будущего документа. Но только о тех, по которым стороны уже пришли к какому-то соглашению.
Допустим, в основном договоре речь пойдет о передаче недвижимости. Тогда в предварительном соглашении необходимо указать:
- характеристики объекта (так требуют ст, ст 554 и 549 ГК РФ);
- цену;
- сроки передачи;
- порядок и условия расчета.
На заметку: если в предварительном договоре указать максимально точно все условия, можно избежать споров, судов и иных неприятных разбирательств при заключении основного контракта.
Статья 429 Гражданского Кодекса РФ так и гласит: разногласия по условиям основного договора решаются в суде. А судебное решение, между прочим, только укажет, что конкретные условия нужно включить в основной документ, однако и словом не коснется исполнения этих договорных условий.
Предварительное договорное соглашение будет считаться незаключенным и не порождающим необходимых последствий, если в подразделе «Предмет предварительного договора» (или «Условия для основного договора») не будет отражена суть основного обязательства и главные его условия.
Ответственность сторон
Безусловно, у сторон предварительного договора есть риск стать жертвами уклонения от заключения основного контракта на оговоренных условиях и в обозначенные сроки. Именно поэтому в предварительном соглашении предусматривается неустойка. Для одной из сторон, а то и для обеих. Причем прописывается сумма такой неустойки (в том числе предельно возможный размер), а также ее соотношение с убытками.
Прекращение действия предварительного договора
Гражданский Кодекс в отношении предварительного договора выдвигает вполне определенные требования. И в том числе относительно прекращения действия такого документа.
Обязательства по предварительному соглашению прекращаются в момент, когда:
- До окончания срока действия предварительного, основной контракт так и не был заключен.
- Или одна из сторон вышла с предложением о заключении основного договора.
Но в каждом конкретном случае можно прописать в предварительном соглашении и собственные варианты его прекращения, отличные от вышеописанных. Так предварительный договор может быть расторгнут:
- в судебном порядке;
- по соглашению сторон;
- одностороннем отказе от обязательства и т.д.
Заключение
Заключительный раздел предварительного контракта, как правило, содержит информацию о досудебном разрешении возможных разногласий; подведомственности, а также подсудности возникающих споров; форс-мажорных обстоятельствах, способах направления сообщений и пр.
Кроме того, в этом же разделе могут быть предусмотрены сроки для ответов на предложения и изменения, а также моменты возможного расторжения договоров (и предварительного, и основного).
Важные нюансы
Внимание! Следует обратить особое внимание на следующие нюансы:
Если речь в предварительном договоре идет о заключении в будущем контракта на приобретение имущества, есть опасность попасть в ловушку условия об оплате будущего приобретения. Поскольку, если не прописать точно стоимость и порядок оплаты, с уточнением о необязательности произведения расчетов до заключения основного договора, суд может признать предварительное соглашение ничем иным, как договором купли-продажи с предварительной оплатой. И такая судебная практика не просто есть, она уже сложилась и утвердилась.- Составляя предварительный контракт, в отношении сроков заключения основного договора следует руководствоваться ст 190 ГК РФ. Там такие сроки определяются либо календарной датой, либо истечением какого-то временного периода, либо наступлением конкретного, а главное, неизбежного события. Срок — важнейший момент предварительного соглашения. И в этом вопросе четкость и точность формулировок могут уберечь стороны от судебных разбирательств.
Впрочем, нередки ситуации, когда в предварительных договорах не упоминаются сроки заключения основных. Тогда законом отводится календарный год до момента заключения основного контракта. - Слишком большой размер неустойки за нарушение обязательств — повод для судебного решения, сопоставляющего ее сумму с компенсацией убытков другой стороны. И даже если нет, слишком большая неустойка будет непременно уменьшена судьей, руководствующимся ст 333 ГК РФ.
Важно! Если предварительный договор будет признан официальным документом, подтверждающим куплю-продажу, так в неустойке за уклонение от подписания основного договора и вовсе будет отказано. - Чтобы одна из сторон предварительного соглашения могла обратиться в суд, пытаясь заставить вторую заключить основной контракт, законом (ст 429 Гражданского кодекса РФ) отведен срок в 6 месяцев. И этот срок начинает течь с момента неисполнения одной из сторон своих обязательств (уклонения от подписания ОД).
- Суды очень придирчивы, когда речь идет о заключении предварительного договора в отношении только еще строящегося жилья. Ведь по закону (от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ) должны в таких случаях оформляться лишь договоры долевого участия или же договоры о привлечении средств населения жилищно-строительными кооперативами.
(451 голос., средний: 4,57 из 5)
Загрузка...
