Как оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налог на имущество?

kadastrovay_stoimost

Начиная с 1 января 2015 г. в России внедряется новый порядок расчета обязательного налога на имущество физических лиц. Причем вводится новый порядок постепенно — в первый год нововведений «примерили» его 28 регионов РФ, в  2016 к ним добавился еще 21 регион. А к 2020 г. по-новому считать налог будут уже во всех российских субъектах.

 


Оглавление: 
1. Кадастровая стоимость и налог на недвижимость
2. Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости?
3. Основания для пересмотра кадастровой стоимости
4. Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости?
5. Необходимые документы
6. Досудебный порядок
7. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость и налог на недвижимость

Напомним, налогом на имущество облагаются:

  • квартиры и комнаты;
  • дома (жилые частные);
  • единые недвижимые комплексы;
  • гаражи, а также машино-места;
  • и объекты незавершенного строительства (жилые, нежилые);
  • иные помещения, здания и строения, различные сооружения.

Ранее базой для расчета сбора служила инвентаризационная стоимость объекта. Новый порядок имеет ввиду исключительно кадастровую стоимость недвижимости. Которая, как известно, сегодня к рыночной приближена максимально.

Правда, бывают ситуации, когда кадастровая цена и вовсе выше рыночной, поскольку не учтены некоторые индивидуальные особенности конкретной недвижимости или имеются ошибки в расчетах (скажем, из-за падения пресловутой рыночной стоимости по ряду возможных причин). Ведь переоценка-то недвижимых объектов, согласно ст 24.12 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», случается не чаще раза в 3 года (в городах федерального значения — раз в 2 года). Правда, и не реже раза в 5 лет, но это достаточно серьезный срок для того, чтобы успели произойти разного рода перемены.

kadastrЕсли владелец объекта недвижимости уверен, что кадастровая стоимость собственности его очевидно выше реальной рыночной, он это может оспорить в суде, но доказательно по факту неверного определения. Тогда получится избежать налоговой переплаты.

Однако, если налог уже был уплачен по неверному расчету, вернуть излишне внесенные деньги не удастся, поскольку кадастровая стоимость, установленная судебным решением, будет действительна лишь для периода с момента поступления искового заявления, тогда как расчет фискальным органом соответственно производился раньше. Такое положение дел прописано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ за № 28 (в п 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» , вышедшем 30.06.2015 г.).

Конечно, налоговая инспекция, согласно ст 409 (п 2) НК РФ, обязана ежегодно своими силами и рассчитывать, и направлять налогоплательщику:

  • уведомление о необходимости заплатить в казну имущественный налог;
  • плюс квитанцию на сумму такого налога.

Не получив такого уведомления, гражданин должен сообщить в ИФНС о наличии у него имущественных объектов, подлежащих налогообложению, сопроводив сообщение копиями правоустанавливающих документов на каждый из таких объектов. И сделать это нужно не позднее 31 декабря года, следующего за отчетным (согласно ст 23 НК РФ). Так что неполучение уведомления не является поводом не заплатить налог на имущество.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости?

До того, как что-то оспаривать, следует получить точную информацию. В частности, выяснить: какова же на текущий момент официальная кадастровая стоимость объекта владения, названная независимыми лицензированными оценщиками? Получить такие сведения можно открыто, зайдя на сайт Росреестра для формирования соответствующего запроса. Чтобы это сделать достаточно знать индивидуальный кадастровый номер недвижимости (нужные цифры легко можно найти в свидетельстве о собственности) или же адрес ее фактического нахождения.

snishenie kadastra

На отправленный в специальной форме запрос, ответ пользователю будет дан в режиме онлайн. Объект будет найден в базе данных со ссылками на источники необходимой информации. И если пройти по ссылке Государственного кадастра недвижимости (ГКН), можно узнать не только кадастровую стоимость имущества, но и дату утверждения проведенной оценки.

Предположим, некий объект недвижимости (дом, квартира или пр.) был в 2015 г. оценен в 17 000 000 рублей, хотя реальная (рыночная) его стоимость тогда составляла только 15 000 000 рублей. Получается, кадастровая превысила реальную стоимость на 2 000 000. И это безусловно повод для уменьшения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости, уменьшенная на стоимость 20 кв м общей площади этого объекта. Однако заинтересованному лицу потребуется доказать в суде, что реальная стоимость действительно меньше кадастровой.

kadastr cena

Важно: За первый год владения недвижимым имуществом собственнику налог считают с применением понижающего коэффициента (0,2). И в последующие пять лет налоговые платежи постепенно растут. А вот с 2020 г. понижающий коэффициент будет отменен.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Сегодня есть только 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости:

  1. Недостоверность сведений, используемых при оценке.
  2. И установление рыночной стоимости на дату установления стоимости кадастровой.

В первом случае под «недостоверными сведениями» понимаются ошибки оценщиков, допущенные ими при проведении оценочных мероприятий. В частности, неправильное определение технических и эксплуатационных характеристик объекта. Так, в Постановлении ВС РФ за № 28 от 30.06.2015 г. отмечается, что искажение при кадастровой оценке данных об объекте недвижимости включает ряд обстоятельств:

  1. Неверно указанные сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке.
  2. Ошибки оценщика при определении условий, влияющих на стоимость объекта:
    • его местоположения;
    • целевого назначения;
    • разрешенного использования;
    • аварийного состояния;
    • нахождения в границах различных зон (санитарно-защитной и прочих);
    • иных влияющих условий.
  3. Ошибки в расчетном применении достоверных данных.
  4. Игнорирование сведений об аварийном состоянии объекта при расчете кадастровой стоимости.

kadastrТакже к недостоверным сведениям относятся кадастровые и технические ошибки, повлекшие за собой неправильное внесение данных о кадастровой стоимости того или иного объекта в кадастровый реестр (согласно ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», ст 28.

Чтобы понять, имеются основания или нет для пересмотра кадастровой стоимости, следует официально запросить сведения об интересующем объекте в территориальном отделении Росреестра. И для ответа на такой запрос законом отводится только 7 дней (ст 24.18 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Если речь идет о факте превышения кадастровой стоимости рыночной, нужно иметь в виду, что рыночная должна определяться не на текущий момент, а на дату утверждения кадастровой оценки. Поэтому даже резкое падение рыночной цены, которое произошло спустя время после определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не способно снизить кадастровую оценку.

Не смогут оспорить кадастровую стоимость и жители регионов, в которых налог по-прежнему считается на базе инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Тут позиция Верховного суда однозначна: лицо, чьи права и обязанности не затрагиваются, не вправе обжаловать кадастровую оценку (определение ВС РФ № N 18-АПГ 15-6 от 24.06.2016 г).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости?

Есть 2 процедуры, позволяющих оспорить кадастровую стоимость:

  1. Обращение в комиссию по спорам о результатах кадастровой оценки (такие комиссии функционируют при каждом региональном отделении Росреестра).
  2. Исковое заявление в суд (ст 403 НК РФ, п 2).

И дело заявителя, в каком порядке и по какой процедуре он станет оспаривать кадастровую стоимость, с которой не согласен.

Если заявитель является физическим лицом, он может выбирать и, например, сразу обращаться в судебные инстанции (пошлина 300 рублей), минуя комиссию. А вот для юридических лиц комиссионное рассмотрение является обязательным предварительным этапом, даже если решено обращаться в суд (пошлина 2 000 рублей).

Впрочем, рассмотрение вопроса на комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным рассмотрением:

  • оперативность (решение в течение месяца);
  • отсутствие расходов (не нужно платить ни госпошлину, ни судебные издержки);
  • возможность обжаловать комиссионное решение уже в суде.

Необходимые документы

kadastrДела о пересмотре кадастровой оценки в суде подразумевают, что каждая сторона процесса представляет доказательства в обоснование собственных требований и возражений. Значит лицо, которое обратилось с исковым заявление, должно доказать, что при оценке интересующего объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения, а также предоставить расчеты рыночной стоимости спорной недвижимости, которую нужно установить в качестве кадастровой (ст 247 КАС РФ, ч 5). То есть в суд нужно будет предоставить целый пакет доказывающих документов. И если принято решение оспаривать кадастровую стоимость объекта в комиссии при Росреестре, туда также потребуется направить практически тот же документальный набор.

А именно:

  • кадастровую справку о стоимости недвижимости (конкретного объекта) с данными, которые оспариваются;
  • копию (нотариально заверенную) правоустанавливающего или правоудостоверяющего свидетельства;
  • пакет документов, подтверждающих недостоверность сведений, принимавшихся в расчет при кадастровой оценке;
  • отчет о рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости;
  • положительное экспертное заключение (на бумаге и электронном носителе) от саморегулируемой организации оценщиков по поводу соответствия проведенной рыночной оценки существующим стандартам и законным требованиям;
  • документы, которые могут подтвердить наличие технической или кадастровой ошибки.

Если подается исковое заявление в суд, дополнительно к вышеперечисленным бумагам нужно будет подготовить:

  • уведомление или иные документы о вручении участникам судебного процесса копий искового заявления;
  • оплаченную квитанцию госпошлины;
  • доверенность для представителя истца (если тот действует через доверенное лицо);
  • документы, подтверждающие попытки досудебного урегулирования спора (для юридических лиц).

Без вышеперечисленных пакетов документов комиссия по спорам Росреестра не примет к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а суд оставит соответствующие иски без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Срок комиссионного рассмотрении споров о кадастровой стоимости составляет 1 месяц с даты поступления соответствующего заявления.  А в течение 7 дней (рабочих) после поступления такого заявления комиссия уведомляет о дате рассмотрения дела заинтересованные стороны:

  • орган местного самоуправления, на территории которого располагается заявленный объект недвижимости;
  • собственника (правообладателя) объекта.

И после вынесения решения комиссия также уведомляет о нем все те же заинтересованные стороны, но уже в течение 5-ти рабочих дней.

Если причиной для спора о кадастровой оценке была недостоверность сведений об объекте, комиссия может:

  • отклонить заявление о пересмотре результатов кадастровой оценки (если сведения будут признаны в процессе разбирательства достоверными);
  • пересмотреть кадастровую оценку.

Если причиной оспаривания кадастровой стоимости явилось установление рыночной, комиссия решает:

  • или определить кадастровую стоимость в соответствии с рыночной оценкой;
  • или отклонить оспаривающее заявление.

Однако любое из вышеперечисленных комиссионных решений может быть обжаловано в судебном порядке. Или же заявитель вправе обратиться в суд с иском об оспаривании кадастровой оценки по той или иной причине. В этом случае комиссионное решение по этому вопросу в судебном заседании рассматриваться не будет.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Судебный порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости регламентирован гл 25 КАС РФ.

Истец, подавая иск о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, может заявить одно из следующих требований:

  • установление рыночной стоимости;
  • изменение кадастровой стоимости по одной или нескольким причинам;
  • оспаривание решения, а равно действий/бездействия комиссии Росреестра.

kadastrОдновременно с иском о кадастровой стоимости иные иски не рассматриваются, по причине разной подсудности. Даже если собственник, являясь еще и налогоплательщиком, хочет вернуть налоговую переплату, сначала ему необходимо будет получить положительное судебное решение относительно кадастровой оценки объекта. И только потом он может обращаться с очередным иском о взыскании излишне уплаченных средств по налогам.

Первая судебная инстанция для таких споров — суды автономных областей округов, краевые, областные и городов федерального значения, а также верховные суды республик в составе РФ (ст 20 КАС РФ, п 15).

Ответчиком по таким делам являются Росреестр и местный орган, утвердивший кадастровую оценку, которая собственно и оспаривается.

Есть установленные сроки, в которые по закону можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это 5 лет с момента внесения спорных результатов оценки объекта в государственный кадастр недвижимости. И если на момент подачи иска или обращения в комиссию кадастровая стоимость изменилась, оспорить предыдущую будет уже невозможно (ст 245 КАС РФ, п 3).

В суде дела о кадастровой стоимости рассматриваются по закону не дольше 2-х месяцев. Однако эти сроки могут быть изменены в связи с особой сложностью конкретного дела (ст 141 КАС РФ).

Суд извещает стороны о дате, времени и месте проведения заседания по оспариванию кадастровой оценки. Но неявка сторон (при должном их уведомлении) не является препятствием к рассмотрению подобных дел (ст 247 КАС РФ, п 4).

Стороны обязаны предоставлять доказательства по делу. Однако, если они лишены (объективно) возможности собрать нужные доказательства, это может сделать суд (по ходатайству) рассылкой необходимых запросов. Судья также может запросить требуемые доказательства по собственной инициативе (ст 247 КАС РФ, п 6).

Если в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости обратился не собственник объекта, а дольщик в праве собственности, пересмотру подлежит кадастровая оценка целого объекта. Возможные возражения других собственников судом заслушиваются, но обязательного отказа в поданном иске не влекут (Постановление Пленума ВС РФ№ 28, п 17 от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если суд вынес решение, удовлетворяющее требования истца об изменении кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, в результативной его (решения) части указывается кадастровая стоимость, установленная судом. И далее именно эта величина подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Важно: Судебное решение может быть обжаловано в порядке апелляции в течение месяца с момента его окончательного вынесения.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (92 голос., средний: 4,47 из 5)
Загрузка...








captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных





captcha


Политика обработки персональных данных

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.