- приобретать жилье по более низкой цене (по сравнению с вариантами покупки новой квартиры без договора долевого участия или же квартиры на вторичном рынке);
- вносить оплату за жилье по частям.
Благодаря экономичности, долевое строительство жилья, едва появившись в виде предложения, быстро завоевало рыночную популярность. Но все ли так радужно в действительности и нет ли подводных камней в пресловутом ДДУ (договоре долевого участия)? Попробуем разобраться.
Оглавление: 1. ДДУ и "третьи" фирмы 2. Три законных варианта привлечения денежных средств физических лиц 3. Заключение договора долевого участия 4. Правовые последствия подписания договора, не отвечающего законным требованиям 5. Репутация застройщика как индикатор возможности заключения ДДУ 6. Помощь юриста по жилищным спорам
Рекомендуем прочитать: Как принимать квартиру в новостройке: рекомендации дольщикам
ДДУ и «третьи» фирмы
- Законно полученного разрешения на строительство.
- На законных основаниях опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации на объект.
- Государственная регистрации права собственности на земельный участок, назначенный под строительство. Или официального договора аренды/субаренды такого участка.
Если же застройщик не выполнил хоть одно из этих условий, его деятельность абсолютно незаконна.
Три законных варианта привлечения денежных средств физических лиц
- По ДДУ;
- По Жилищным Сертификатам, выпускаемых застройщиком.
- Через жилищно-строительные (или же жилищно-накопительные) кооперативы.
В третьем случае человеку предлагают вступить в кооператив, и он становится уже не дольщиком, а членом конкретной организации. Со всеми плюсами и минусами. Если приобретается Жилищный Сертификат, то следует смотреть, чтобы это был действительно сертификат, а не, например, вексель. Обратите внимание: вексельная схема у недобросовестных застройщиков очень популярна. И на нее нельзя соглашаться ни в коем случае. Вексель не дает законного права требовать передачи построенной квартиры. Даже в суде.
Заключение договора долевого участия
- определение объекта долевого строительства (в соответствии с проектом), подлежащего передаче дольщику застройщиком после разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
- срок передачи объекта;
- размер общей стоимости, а также взносов (кстати, изменение стоимости — общей — может произойти лишь тогда, когда возможность такая предусмотрена договором);
- сроки и порядок выплат за объект;
- гарантийный срок 5 лет на объект долевого строительства (как предписывает действующее законодательство).
Если в договоре не предусмотрено хоть одно из вышеперечисленных положений, он не считается полноценным ДДУ. А значит, гарантии федерального законодательства на него не распространяются. Договор долевого участия в строительстве (заключенный исключительно в письменной форме) в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. И считается действительным именно с момента прохождения такой регистрации.
Правовые последствия подписания договора, не отвечающего законным требованиям
Чем грозит дольщику подписание документа, не соответствующего требованиям закона? И каковы последствия непрохождения государственной регистрации договора? Вариантов негативных последствий множество. Вот только самые распространенные:
- застройщик может продать квартиру дольщика повторно;
- в судебном заседании дольщик сможет претендовать лишь на деньги, которые фактически выплатил недобросовестному застройщику (и плюс % за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования от ЦБ РФ);
- выплаты по решению суда будут производиться в течение нескольких лет, частями и т.д.
Репутация застройщика как индикатор возможности заключения ДДУ
Как показывает довольно обширная практика, порядочному застройщику с прозрачными намерениями нет необходимости прибегать к каким-то «схемам», привлекая деньги граждан. Такая строительная организация чтит закон и своевременно исполняет собственные обязательства. В том числе сдает объекты в оговоренные сроки. А вот если застройщик начинает хитрить, придумывать оправдания и озвучивать «сказки» — например, про «уход от налогов» якобы в целях «экономии» средств клиентов-дольщиков — стоит крепко задуматься, прежде чем доверить такой организации хоть копейку. А еще, как правило, обманщики отказываются от дальнейшего общения с теми, кто задает «неудобные» вопросы, требует документальных подтверждений, проверок договоров и т.д. И не нужно настаивать на таком сотрудничестве!
Помощь юриста по жилищным спорам
- Изучат судебные прецеденты в аналогичных ситуациях (как по спорам в целом, так и в конкретном суде).
- Выполнят комплексный ситуационный анализ.
- Исключительно грамотно, обоснованно и точно сформулируют исковые требования.
Обратите внимание: человеку, не обладающему юридической квалификацией и опытом, не по силам выиграть процесс против недобросовестных застройщиков. Не поможет ни изучение аналогичной практики, ни информация из интернета. Только плодотворная работа с командой практикующих специалистов способна привести к требуемым результатам.