Продажа квартиры по наследству: налоги, сроки, договор купли-продажи, риски
Нередко возникают ситуации, когда, едва получив в наследство жилье, граждане стремятся тут же продать его. Однако при таких сделках существует масса юридических нюансов, которые нельзя не учитывать. Главный же вопрос, который беспокоит любого наследника, задумавшего реализацию унаследованной жилплощади — когда можно продавать квартиру, вступив в наследство?
Оглавление: 1. Когда можно продавать наследственную квартиру? 2. Налог при продаже 3. Законные способы не платить/снизить налог 4. Налоговые риски и ответственность 5. Покупка квартиры у наследников: риски покупателя 6. Что делать при возникновении проблем после покупки? 7. Косвенные проблемы 8. Продажа квартиры наследником: риски продавца 9. Что делать продавцу во избежание негативных последствий продажи?
Когда можно продавать наследственную квартиру?
Со дня смерти наследодателя наследник получает право собственности на унаследованное имущество. Даже если он еще не оформил соответствующее свидетельство и ничего не зарегистрировал в Росреестре. С него будет спрос за коммунальные платежи по недвижимости и налоги за все время, что идет процедура вступление в наследство, а также далее.
Однако распоряжаться объектом недвижимости наследник сможет только после вступления в наследство и регистрации права собственности, согласно существующим законным правилам. Иначе ни одна сделка не будет оформлена в регистрационном органе. Даже документы сдать не получится, поскольку у наследника не будет необходимого титула уполномоченного продавца.
А некоторые наследуемые объекты и вовсе находятся под переходящим преемнику залогом. И тут, пока залогодержатель, кто бы он ни был, не даст надлежащего согласия, ничего с квартирой или домом нельзя будет поделать — ни продать, ни подарить.
Так что же необходимо сделать наследнику?
- Во-первых, вступить в наследство и получить у нотариуса соответствующее свидетельство.
- Во-вторых, либо поставить недвижимость на кадастровый учет, либо внести актуальные изменения в кадастр (сведения о новом собственнике).
- После зарегистрировать права собственности в Росреестре.
- Потом что-то решать с продажей (и только заручившись согласием залогодержателя или погасив ипотеку, буде что-то такое имеется).
Налог при продаже
Многие унаследованные объекты недвижимости практически сразу после того, как наследник вступит в наследство, выставляются на продажу. Особенно, если правопреемник не один, и они по-другому меж собой никак не могут поделить унаследованное жилье. Однако возможны и другие причины реализации — острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр. При этом у продавца сохраняется определенная обязанность перед государством — надо заплатить налог со сделки. И это помимо пошлины за вступление в наследство.
Что касается размера сбора, он составляет для граждан России 13% от продажной стоимости. И платить необходимо в территориальную инспекцию не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи. Нерезиденты перечисляют в бюджет 30% от суммы сделки.
Кроме того, в обязанности продавца входит правильно составить и вовремя подать (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи) декларацию 3-НДФЛ.
Действующим законодательством никаких льгот для тех, кто реализует недвижимость, не предусмотрено. Даже если продавец относится к одной из социально незащищенных гражданских категорий. Налог платят все в обозначенном размере. Однако есть возможность (причем абсолютно легальная) полностью освободиться от повинности или существенно снизить размер налоговой обязанности.
Рекомендуем прочитать: Налог с продажи квартиры по наследству: сроки, расчет, налоговый вычет
Законные способы не платить/снизить налог
Освобождение от налога
Чтобы не платить в казну налог от сделки купли-продажи, нужно, чтобы продавец владел объектом недвижимости более 3-х лет с момента наступления права собственности.
Важно: по закону, если квартира была в собственности налогоплательщика более 36 месяцев, он освобождается от уплаты НДФЛ с ее продажи.
Вообще, с 2016 года установлен новый срок владения для безналоговой продажи недвижимости — 5 лет. Однако на унаследованное жилье он не распространяется. Там по-прежнему остается срок в 3 года.
Снижение размера налога
Уменьшить сумму НДФЛ-налога с продажи жилого помещения можно фактически до нуля, если продавать квартиру (или частный дом) недорого. Тут и 3-х лет ждать не придется. Однако декларацию все-таки нужно будет подать.
Процедура такого «удешевления» следующая:
- От стоимости объекта продажи (квартиры или, опять же частного дома) следует отнять положенный по закону налоговый вычет (1 000 000 рублей) или же приобретательские расходы.
- И вот именно полученную разницу (только ее) надо будет умножить на ставку в 13%.
Важно: следует четко понимать и запомнить, что вычитать надо или миллион, или понесенные расходы. И то, и то вычесть нельзя.
Когда реализуют долевую недвижимость, каждый дольщик подает 3-НДФЛ. В декларации как раз указывается сумма налога в зависимости от доли. И тогда налоговый вычет применяется «подольно» — 1 млн на весь объект недвижимости.
Продажная стоимость жилья указывается и в договоре, и в подаваемой декларации. Устанавливается она в договорном порядке, но не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта.
Налоговые риски и ответственность
Специалисты ИФНС ежегодно пресекают тысячи преступных попыток подтасовки и искажения предоставляемых показателей с целью сократить личное налоговое бремя. Но недобросовестным налогоплательщикам год от года все труднее «оригинальничать», изобретая новые способы ухода от полноценных платежей в бюджет. А с 1 января 2016 года и вовсе стало трудно занижать цену, завышать расходы и т.д. Теперь:
объекты российской недвижимости оценены по кадастровой стоимости, очень близкой к рыночной;- договорная цена по любой из сделок не может быть менее 70% от кадастровой стоимости (и соответствующий налог будет рассчитываться с учетом именно этой цифры);
- сомнительная отчетность отслеживается уже на этапе налогового запроса в Росреестр о жилом помещении;
- недобросовестным налогоплательщикам грозят камеральные проверки (в том числе выездные), доначисление налога и пени, а также существенный штраф в качестве карательной санкции.
Важно: стоит спросить любого специалиста по налоговой минимизации, и он посоветует делать отчетность максимально прозрачной, серьезно относится к перечислению начисленных сборов, а по любому трудному вопросу незамедлительно обращаться в инспекцию ФНС по месту жительства за подробными разъяснениями.
Покупка квартиры у наследников: риски покупателя
Покупка квартиры после ее наследования считается на рынке сделок с недвижимостью одним из самых рискованных мероприятий. Потому что «подводных камней» достаточно много. И лучше от таких сделок отказываться. Но если намерение серьезно, следует предпринять ряд защитных мер. Как минимум, привлечь к такой сделке опытного юриста. А как максимум, еще независимого риэлтера. И четко следовать инструкции, сокращающей риски:
Первое впечатление
Особенно должны насторожить «слишком хорошие» условия предложения о покупке. Речь в первую очередь о невысокой цене. О чем она может свидетельствовать? О том, что с квартирой явно что-то нечисто, и продавец старается поскорее от нее избавиться.
Если стоимость процентов на 10-15 ниже стандартной рыночной — это еще куда ни шло, а вот более существенные «скидки» должны насторожить. Они — повод задуматься о причинах продажи жилья и нюансах этой самой продажи.
Встреча с продавцом
Прежде всего необходимо выяснить: кто продавец — действительно владелец или только представитель? И если второе, то по доверенности он действует или нет? А также обязательно нужно проверить паспортные данные.
Даже если предстоит иметь дело с доверенным лицом, следует настаивать на личной встрече с владельцем недвижимости. И лучше, если такая встреча произойдет в продаваемой квартире, в присутствии свидетелей.
В ходе беседы с хозяином жилья следует выяснить:
- повод для продажи недвижимости;
- жилищную историю, от первого собственника до сегодняшнего дня;
- кто прописан на жилплощади (и особенно: есть ли несовершеннолетние, а также граждане, которых по закону никак не выписать — отказавшиеся от приватизации; проходящие воинскую службу по призыву; отказополучатели по завещанию; отбывающие наказание осужденные; длительно командированные за границу и т.д.);
- как наследовалось имущество (была ли судебная тяжба; ФИО и адрес нотариуса и пр.);
- имеются ли технические проблемы с помещением (перепланировка, в том числе незаконченная; ошибки в официальной техдокументации и др.);
- есть ли задолженность по коммунальным и прочим обязательным платежам;
- имеются ли обременения (ипотека; договор аренды, пр.);
- причины, по которым продажей объекта недвижимости занимается доверенное лицо, а не владелец самолично;
- основные положения/условия будущего договора;
- прочие важные моменты.
Никаких задатков
Сегодня время непростое: продать жилье сложно, а деньги в любом случае сохраняют высокую ликвидность. Поэтому никаких предварительных договоров, залогов, расписок и прочей «второстепенности». Только основной договор и четкие условия в нем, а потом уж все остальное.
Недвижимость покупается исключительно на холодную голову. А если сорвется один вариант (что бывает крайне редко), обязательно представится другой. Впрочем, каждая ситуация индивидуальна. Но продавцу всегда следует сохранять осторожность и предусмотрительность.
Документы
Надо будет затребовать, а после внимательно изучить всю документацию на рассматриваемое в качестве покупки жилье:
Правоустанавливающую:
- Свидетельство о наследстве;
- Соглашение о разделе наследственных долей;
- договоры (купли-продажи, дарения, приватизации, пр).
Правоподтверждающую:
- выписку из Росреестра.
Техническую:
- паспорт из БТИ;
- техплан;
- кадастровый паспорт (или выписку из ГКН);
- постановлении о законности перепланировки.
Кроме того, понадобятся:
согласие (письменное и заверенное) сособственников, если продаются доли в квартире.- справка о прописанных на жилплощади (расширенная);
- выписка из ЕГР (расширенная) по сделкам с объектом за всю историю;
- справки об отсутствии коммунальной задолженности (из ЖЭУ, ТСЖ или ЕРИЦ);
- справка о дееспособности продавца;
- разрешение опекунского совета (когда ребенок собственник или просто прописан по адресу).
Возможно потребуются и еще какие-то документы. Главное, установить точно — когда именно состоялась передача наследства. Если совсем недавно (до года), риск реален. А вот если 5 лет и более, тогда операция будет результативной.
Информацию из документов следует сравнить со сведениями, предварительно полученными от продавца. А также проверить бумаги на наличие ошибок, неточностей и пр.
Осмотр
Перед тем, как соглашаться на приобретение, объект недвижимости следует осмотреть на предмет обнаружения возможных проблем с коммуникациями, вентиляцией и прочим инженерным оборудованием. Кроме того, следует выяснить актуальность планировки. И еще поговорить с соседями (в первую очередь снизу): были ли затопления, нарушения санитарных норм или содержания жилого помещения, другие проблемы?
Беседа с нотариусом
Стоит попробовать попасть к нотариусу, который вел наследное дело. Лучше, если визит будет совместным (с продавцом), тогда специалист легко пойдет на контакт. В противном же случае может и отказать в оглашении сведений. А покупателю нужно знать:
- насколько чистым было наследственное дело;
- были ли конфликты и разногласия между претендентами на наследство;
- не идут ли и по сей день судебные тяжбы между правопреемниками действительными и возможными.
У нотариуса же можно запросить сведения о наложенных арестах и ограничениях на интересующее жилье.
Запрос по базам данных
Наличие судебных разбирательств и исполнительных производств у продавца и прочих наследников, а также у наследодателя легко можно проверить на:
- генеральном сайте российских судов (ГАС РФ «Правосудие» по адресу https://sudrf.ru, в закладке «Поиск по делам и судебным актам»);
- официальном ресурсе ФССП (судебных приставов), который расположен по адресу http://fssprus.ru, в закладке «Банк данных исполнительных производств».
Наведение справок
Если есть возможность, не помешает навести справки в полиции о продавце. Ну, а вдруг за ним уже водились факты мошенничества. Информация по этому поводу убережет покупателя от потери серьезных средств.
Оформление
Самый безопасный вариант — нотариальное сопровождение сделки. И лучше привлечь к этому того самого нотариуса, что вел наследное дело. Если же речь идет о продаже долевой недвижимости, то нотариальное удостоверение сделки обязательно по закону.
Когда нотариус в курсе дела — это обстоятельство снимает множество рисков. Специалист в состоянии проверить законность сделки, а в случае проблем несет вполне определенную ответственность.
Потенциальный покупатель должен в обязательном порядке обсуждать условия договора, требовать объяснений и вносить в текст выгодные для себя изменения. Следует также следить, чтобы в договоре нашли отражение только достоверные данные и цифры. И прежде всего, ни при каких обстоятельствах не следует занижать стоимость сделки по бумагам. Иначе, если что-то пойдет не так, покупатель получит только те деньги, которые прописаны в договоре. Ни рубля больше!
Можно для пущей убедительности встретиться с остальными наследниками (буде таковые имеются) и получить с них расписки об отсутствии интереса к приобретаемому жилью и претензий к готовящейся сделке. Законом такие вещи не предусмотрены, но покупательского спокойствия от них прибавится.
Важно: от планируемой покупки лучше отказаться при малейшем намеке на непрозрачность сделки и намерений продавца.
Что делать при возникновении проблем после покупки?
Негативных последствий (и весьма разнородных) после покупки квартиры у людей, получивших ее в наследство, может быть масса. Например:
- множество претендентов на недвижимость (по завещанию, по закону, обладатели обязательных долей и т.д.);
- разнородность притязаний наследников (кто-то хочет стать собственником, другой требует денежную компенсацию, третий желал бы получить лишь право на проживание и т.д.);
- продолжительность процесса вступления в наследство и пр.
Кроме того, это могут быть:
Очевидные угрозы
Отмена сделки (или признание ее недействительной) по наследственной квартире. Этого могут потребовать, скажем:
супруг или супруга наследодателя, решившие, оспорить разделение наследства или признать наследное имущество личной собственностью, или удовлетворить требования кредиторов к почившему супругу, требующих «переделить» наследное имущество;- третьи лица, защищающие свои права собственности на квартиру (допустим, она была продана, но до смерти наследодателя в Росреестре официально не зарегистрирована, таким образом жилье вошло в наследную массу);
- кредиторы наследодателя, предъявляющие иск по долгам к его наследникам;
- потенциальные наследники, добивающиеся восстановления пропущенного срока вступления в наследство; обжалующие необоснованное отстранение от наследства; оспаривающие отказ от наследства или неправильное распределение долей; пытающиеся признать недействительность завещания и т.д.;
- наследодатель, признанный судом умершим, но объявившийся и пытающийся восстановить свои права на собственное имущество.
Список можно продолжать и продолжать — ситуаций, которые могут отменить сделку по наследственной квартире, действительно много.
Изменение условий договора купли-продажи
Это обстоятельство может совершившуюся сделку купли-продажи сделать невыгодной для покупателя. Когда же возможно изменение условий?
Скажем, если по завещанию исполнитель обязан продать жилье, а деньги перевести на счет несовершеннолетнего. И все так и было сделано, но органы опеки и попечительства, действующие в интересах ребенка или подростка, спорили условия сделки и увеличили продажную стоимость квартиры. А бремя по доплате как раз и легло на плечи добросовестного покупателя.
Ограничение прав нового собственника
Нагляднее всего ситуацию рассмотреть на следующем примере:
Наследодателем было составлено завещание, согласно которому его друг мог пожизненно проживать (и быть зарегистрированным на постоянной основе) в оставляемой в наследство сыну квартире. Однако сын жилье почти сразу продал. Прямо «вместе» с отказополучателем. А друг свои права предъявил уже покупателю — новому хозяину жилплощади. И тот был вынужден долгое время жить под одной крышей с посторонним ему человеком.
Косвенные проблемы
Покупатель может понести также дополнительные накладные расходы от неудачной сделки купли-продажи наследной недвижимости.
Пример № 1: После выгодной покупки недавно унаследованной квартиры некто Р сделал в жилье дорогостоящий ремонт. А договор сделки вскоре был признан недействительным, и суд постановил все вернуть «на круги своя». Продавец оказался порядочным человеком и вернул покупателю стоимость квартиры. Однако за выполненный ремонт возвращать средства отказался, так как отделка была выполнена не в его вкусе. Несчастному Р пришлось идти в суд с этим вопросом, тратить свое время, деньги и нервы без особой надежды на положительное для себя решение.
Но вышеприведенная ситуация выглядит более-менее стандартно, а бывают из ряда вон выходящие случаи.
Пример № 2: Добросовестный покупатель Ж приобрел унаследованную квартиру, а затем продал ее с наценкой. И тут появилось решение суда, аннулирующее обе сделки. То есть жилье было возвращено истинным наследникам, отсудившим свои права у лженаследника. А последний уже потратил все деньги, полученные от реализации недвижимости и готовится к судебному процессу по обвинению в мошенничестве. При этом добросовестный покупатель Ж вернул средства, полученные от своих покупателей, а сам остался и без квартиры, и без денег.
А ведь многих проблем можно было бы избежать, если проявить осторожность и соблюдать хотя бы 3 простых правила:
- Не спешить с продажей собственности. Поскольку последующая продажа не сможет уберечь сделку от возможного оспаривания. И если не повременить, последствия будет еще сложнее купировать.
- Если задуман ремонт, следует собирать и хранить все документы, подтверждающие расходы по этому поводу. Чтобы потом все затраты можно было признать убытками, и взыскать их с продавца.
- В течение некоторого времени после приобретения недвижимости (полгода-год) стоит следить за ее состоянием, запрашивать выписки в Росреестре и о прописанных на жилплощади лицах. Чтобы вовремя среагировать на возможные проблемы. Порой время важно, а промедление влечет неисправимые последствия.
Сохранять спокойствие
Если сделка в итоге оказалась неблагополучной, нужно обязательно сохранять спокойствие и в дальнейшем действовать максимально хладнокровно. Не делать необдуманных поспешных шагов, ввязываясь в авантюры продавца или спорящих наследников.
Максимум участия в судебных спорах
Какие бы претензии не возникали у возможных правопреемников к продавцу недвижимости, покупателю и новому собственнику объекта недвижимости нужно быть в курсе происходящего. Присутствовать на всех судебных разбирательствах, ведь выносимые на них решения могут иметь самые разные последствия. И не просто присутствовать, а активно участвовать, заручившись поддержкой опытного квалифицированного (в данной области) юриста.
Взаимодействие с продавцом
С продавцом спорной недвижимости покупателю важно поддерживать постоянный контакт. Ведь в некоторых моментах у первого гораздо больше информации, чем у второго. Если диктуют обстоятельства, нужно объединять усилия, чтобы максимально эффективно противостоять истцу.
Важно: только действовать нужно очень аккуратно, сохраняя бдительность. А то, прикидываясь союзником, продавец вполне может оказаться противником.
Обращение в полицию, прокуратуру
Защищая свои права, следует использовать все возможные законные методы. А именно:
- Заявить в полицию об угрозе имуществу. Даже если они мало что предпримут, результаты проверки помогут в суде. Плюс полезная информация (например, по отказному делу), которую можно будет почерпнуть из отчета представителей власти.
- Заявить в прокуратуру. Их проверка может даже вспугнуть «истца», если продажа недвижимости и последующее обращение в суд явились действиями одной мошеннической схемы. Многие злоумышленники предпочтут отказаться от преступных планов, дабы не быть уличенными и наказанными.
Продажа квартиры наследником: риски продавца
При продаже наследной недвижимости абсолютных гарантий нет ни у продавца, ни у покупателя. Первому, например, может грозить:
- возвращение денег по договору;
- возмещение ремонтных расходов последнего собственника (в том числе на перепланировку или разрешенное изменение назначения объекта);
- компенсация морального вреда и прочих убытков покупателя.
Или обделенные наследники могут через суд признать наследника недостойным, а значит аннулировать договор купли-продажи.
Что делать продавцу во избежание негативных последствий продажи?
Пытаться минимизировать иски. Как?
-
Выждать время. Просто не торопиться. Подождать несколько лет, чтобы улеглись события. И все «подводные камни» продажи наследной недвижимости потеряли свою остроту. - Уладить все конфликты. Вступать в наследство лучше честно, на законных основаниях. Не нужно замалчивать события, обманывать других претендентов, подтасовывать факты. Иначе хитрости выйдут боком. А возможность урегулировать конфликты есть у наследников и до вступления в наследство, и после.
- Выяснить все тайны и секреты. Если кто-то из наследников отказывается от наследства, лучше бы заранее выяснить — почему? А также поинтересоваться: обо всем ли имуществе наследодателя им известно? Имеют ли они на это имущество претензии? И не против ли планов других наследников относительно реализации наследуемого объекта недвижимости? Пусть сразу все будет прозрачно и понятно. Если отказывающиеся наследники не против, лучше бы все же взять у них письменные подтверждения их намерений (точнее, ненамерений).
- Забытые завещания. У нотариуса, ведущего наследное дело, надо выяснить — не оставлял ли наследодатель завещания. Пусть запросит и архив тоже, вдруг бумаги были составлены в «лихие» 90-е. А те завещания вполне могли затеряться, забыться и т.д. Лучше «перебдеть», но быть уверенным, что сделал все возможное, чтобы обезопасить себя. Конечно, такими запросами наследник может ухудшить и свое собственное положение. Но подобные потери несравнимы с теми, которые придется понести, если «всплывет» завещание давно минувших дней и все заключенные сделки будут аннулированы.
- Мировое решение. С заинтересованным лицами все претензии по наследству правильнее обсудить и урегулировать заранее. Нужно оценить серьезность требований и идти на разумный компромисс. Это как раз тот случай, когда «худой мир лучше доброй ссоры». Поэтому придется пойти на кой-какие уступки. Например, денежную компенсацию, долю в праве собственности и т.д.
- Объединить усилия с покупателем. Если миром ничего не решить, следует грамотно отстаивать свои интересы в суде. А поскольку проблема в этом случае у продавца и покупателя общая, правильнее будет объединить усилия. Вот только полностью полагаться лишь на свои силы не нужно. Важно пригласить опытного грамотного юриста, который поможет отстоять интересы.
(391 голос., средний: 4,55 из 5)
Загрузка...
