Продажа доли в квартире: правовые нюансы, алгоритм

prodasha doly v kvartireПорой жизнь дает нелегкие задачи, одной из которых является продажа доли в квартире. Согласно нормативным актам, собственник имеет на долю в квартире такие же права, как и на любой другой объект недвижимости. Это означает, что он может ею пользоваться, владеть и распоряжаться по своему усмотрению.

Под распоряжением, помимо всего прочего, подразумевается также продажа, при которой продавца ожидает не один подводный камень.


Оглавление: 
1. Правовое поле оценки квартиры
2. Особенности оценки доли в квартире
3. Уведомление о продаже доли в квартире
4. Подготовка к продаже
5. Порядок государственной регистрации
6. О налоге при продаже доли в квартире

Правовое поле оценки квартиры

Ошибочно полагать, что стоимость долевых м2 можно рассчитать собственными силами путем нехитрых математических вычислений, в частности, деления и умножения. Доверять оценку можно исключительно специалистам-оценщикам. Они должны:

  • иметь лицензию на предоставление услуг по оценке имущества;
  • иметь государственное разрешение;
  • быть членами саморегулирующейся организации оценщиков.

Желание сэкономить на услугах профессионалов может привести к печальным последствиям вплоть до уголовного преследования.

Особенности оценки доли в квартире

prodasha doly v kvartireВ первую очередь, обязательно следует ознакомиться с перечнем факторов, положительно или отрицательно сказывающихся на цене продаваемого имущества. Так, положительное влияние на стоимость будут оказывать добропорядочные отношения между собственниками. То есть, если собственник принял добровольное решение продать свою долю, ее цена будет выше, чем у той, продать которую дольщика вынудил суд.

Во-вторых, на стоимости доли сказывается квадратура квартиры в целом и общее количество совладельцев. Если она достаточная при небольшом количестве дольщиков, достигнувших совершеннолетия – цена может быть увеличена. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, к продаже доли необходимо в обязательном порядке привлекать местные органы социальной опеки, без разрешения которых сделка не состоится.

Существенное влияние на стоимости долей оказывает категория жилья. Это не значит, что комната в элитном новострое должна стоить заоблачные суммы. В таком случае на нее будет отсутствовать спрос.

Нюансов оценки много, поэтому не стоит заниматься этим самостоятельно без должного образования и навыков.

Уведомление о продаже доли в квартире

Статья 250 ГК гласит — прежде чем предлагать приобрести свою долю третьему лицу, необходимо оповестить об этом других собственников квартиры письменным извещением (заказным письмом с уведомлением о вручении). Текст документа будет примерно следующим:

Я, как собственник ___ доли в праве собственности на квартиру № ___ в доме № ___ по ул. ___________________, предлагаю вам, как сособственнику, выкупить принадлежащую мне долю за ______ (стоимость словами) рублей на следующих условиях:

1.

Если условия не будут выполнены, оставляю за собой право продажи третьему лицу.

После оповещения существует несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  1. одновременно несколько совладельцев дадут свое согласие на покупку. В таком случае нужно оформить продажу своего имущество соразмерно их долям.
  2. совладельцы дадут письменный отказ от покупки либо ответ от них не будет получен. В этом случае продавец получает право реализовать ее третьему лицу.

Пренебрегать извещением совладельцев нельзя. В случае судебных разбирательств им могут быть переданы права (и обязанности) по состоявшемуся договору.

По поводу того, как и где искать покупателя, законодательство не дает никаких предписаний.

Подготовка к продаже

Важно! Как гласит буква закона, после июля 2016 года продать свою долю можно только через нотариуса спустя месяц с момента извещения, либо раньше, предъявив ему письменные отказы всех совладельцев.

Нотариус знакомится с материалами и составляет требуемые для совершения сделки документы.

Первым из них является договор купли-продажи, где, в обязательном порядке, находит отражение следующая информация:

  • данные участников сделки;
  • описание имущества;
  • стоимость имущества (она может быть равна той, что указывалась в уведомлении или быть выше, но никак не ниже);
  • ограничения на помещение и другие обременения, отягощающие сделку.

Скрывать последние не имеет смысла, поскольку покупатель может потребовать у Вас предъявить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) или обратиться в данный орган самостоятельно (лично либо через всемирную сеть).

Обязательным приложением к договору является передаточный акт.

Порядок государственной регистрации

dolya v kvartireДалее акт и договор, а также заявление о регистрации соответствующего перехода, документы, подтверждающие право собственности на долю и технический паспорт квартиры, в нескольких экземплярах предъявляются в регистрационную палату.

Обратите внимание! С начала 2015 года квитанция об оплате государственной пошлины по сделке предъявляется продавцом по его желанию.

Возможно также заранее подать пакет документов через сайт Росреестра, после чего на указанную продавцом почту придет уведомление о принятии их в обработку. Однако, в течение 10 дней после этого ему все равно придется лично предоставить их в палату. По желанию, пакет документов можно подать и в так называемый многофункциональный центр (МФЦ), если таковой имеется в городе.

В срок, указанный в расписке, выдаваемой регистратором, продавцу нужно явиться в регистрационную палату или в МФЦ и получить готовые документы. Ему также могут предоставить их в электронном виде, но об этом нужно указать в заявлении на регистрацию.

О налоге при продаже доли в квартире

В результате совершения сделки по продаже доли продавец получает определенный доход, который он обязан указать в налоговой декларации. Делается это с целью расчета суммы налога на доходы физических лиц (уплачиваемого в размере 13 %).

Согласно Налоговому кодексу, продавец освобождается от уплаты данного налога в случае, если владел имуществом более 3 лет. В противном случае ему полагается налоговый вычет, уменьшающий доход, за получение которого государству и уплачивается налог.

Как видим, продажа доли в квартире – дело трудоемкое, но при грамотном подходе и должных знаниях справиться с ним не составит труда.

Дмитрий Каретников, юрист

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (458 голос., средний: 4,59 из 5)
Загрузка...
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.