Как рассчитать и взыскать неустойку по договору долевого участия

Neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Долевое участие в постройке многоквартирных домов является крайне распространённой практикой, так как позволяет покупателю жилья сэкономить значительные средства, либо упростить их выплату, благодаря предоставлению застройщиком выгодных условий рассрочки. Однако на практике некоторые застройщики сознательно или несознательно могут затягивать сроки ввода сооружения в эксплуатацию и последующую передачу жилплощадей долевым участникам такового строительства. За нарушение таковых сроков, российское законодательство однозначно подразумевает ответственность застройщиков и обязанность выплаты с их стороны неустойки.


Оглавление: 
1. Правовое регулирование неустойки в долевом строительстве
2. Как взыскать неустойку с застройщика
3. Другие компенсации помимо неустойки, положенные обманутому дольщику
4. Отдельные нюансы и особенности взыскания неустойки с застройщика

Правовое регулирование неустойки в долевом строительстве

Понятие неустойки и обязанность её выплаты со стороны строителя фиксируются положениями ФЗ №214 от 30.12.2004. В частности, непосредственно обязанность соблюдения сроков застройщиком фиксируется положениями ст. 6 данного ФЗ, равно как и размеры таковой неустойки, а также ситуации, в которых дольщик теряет право на истребование выплаты ему соответствующей пени.

Рассчитать неустойку по договору долевого участия можно пользуясь положениями вышеуказанного Федерального закона. Она составляет 1/300 части от принятой Центробанком ставки рефинансирования за сутки просрочки. При этом размеры таковой пени удваиваются, если непосредственным дольщиком является физическое лицо – гражданин Росссийской Федерации. Рассчитывается неустойка со дня окончания предусмотренных положениями заключенного между сторонами ДДУ сроков.

Обратите внимание

Расчёт общего размера неустойки проводится исходя из показателей ставки рефинансирования на каждый конкретный день просрочки сроков, а не на момент обращения за таковой неустойкой, что может повлиять на общие размеры суммы взыскиваемой пени. При этом предоставление в претензии к застройщику либо в суде ошибочной суммы неустойки может привести к отрицательному результату для дольщика в виде отказа в удовлетворении его требований и оплате соответствующих судебных издержек.

Вышеупомянутый ФЗ также предполагает и наличие ситуаций, в которых застройщик может освобождаться от выплаты своим дольщикам неустоек за нарушение предварительно оговоренных сроков строительства. В частности, к таковым ситуациям относятся:

  • Уклонение или отказ от подписания дольщиком договора или передаточного акта о предоставлении ему в собственность объекта долевой застройки, при осуществлении застройщиком всех необходимых мер и полном исполнении обязательств со своей стороны;
  • Наличие между застройщиком и дольщиком соглашения к договору о переносе сроков окончательной передачи объекта в собственность последнего, при условии, что уведомление про перенос сроков направлялось не менее, чем за два месяца до такового, а соглашение было подписано дольщиком добровольно и с осознанием своих действий.

Как взыскать неустойку с застройщика

dduПорядок взыскания положенной неустойки с застройщика однозначно регламентирует необходимость проведения попыток досудебного решения проблемы. В частности, право на подачу искового заявления в суд у дольщика может появляться при наличии отказа в удовлетворении требований или нерассмотрения заявления о выплате неустойки в связи с нарушением сроков со стороны застройщика. Претензионный порядок может быть регламентирован как обязательный положениями заключенного договора долевого участия.

Важный факт

Порядок составления претензий также может регулироваться положениями договора долевого участия, однако он может быть признан в суде недействительным, если его положения серьезно нарушают права дольщика. В случае отсутствия регулирования договором порядка составления претензии, дольщик сам может устанавливать сроки для выплаты неустойки застройщиком. Сроки же ответа на претензию составляют 10 дней вне зависимости от условий договора.

Застройщик может пойти навстречу дольщику, предложив ему выплату неустойки в досудебном порядке. При этом дольщику может быть направлено встречное предложение от застройщика про уменьшение суммы неустойки и/или продление сроков её выплаты, однако принимать его в полном объеме дольщик не обязан.

В случае же, если решить вопрос о выплате неустойки в досудебном порядке не удалось, дольщик может обратиться с заявлением в районный суд по юридическому адресу застройщика с исковым заявлением. Дальнейшее рассмотрение дела повлечет за собой привлечение застройщика к ответственности.

Обратите внимание

Суд может пойти навстречу застройщику и уменьшить сумму взыскиваемой неустойки. Тем не менее, судебная практика демонстрирует, что последующее обращение в арбитражные инстанции позволяет обязать застройщика выплатить таковую неустойку в полном размере.

Другие компенсации помимо неустойки, положенные обманутому дольщику

dduПомимо выплат неустойки, при нарушении сроков дольщик может рассчитывать на целый ряд других компенсаций. В частности, если застройщик игнорировал претензии дольщика или ответил на них немотивированным отказом, судом может быть присуждён в пользу обманутого дольщика штраф в размере вплоть до 50% от суммы неустойки.

Дольщик имеет права потребовать от застройщика и компенсации всех убытков, понесенных в связи с нарушением сроков строительства здания и передачи жилья в собственность. В частности, к таковым убыткам может быть отнесена оплата съемного жилища. Однако суд может отказать в удовлетворении таковых требований, например, если место регистрации дольщика совпадает с местом строительства нового объекта.

Положения ст. 15 ГК РФ позволяют требовать от застройщика компенсации упущенной выгоды дольщиком. Однако таковые компенсации возможны исключительно при предоставлении суду весомых доказательств наличия факта упущенной выгоды. Например – заключенного заранее договора на сдачу в аренду квартиры, в которой проживал дольщик, с началом действия договора датированным датой передачи нового жилья в собственность.

В случае положительного решения суда по выплате неустойки, дольщик также вправе требовать полной компенсации всех понесённых судебных расходов и издержек со стороны застройщика. Однако суд также вправе уменьшить размер таковых выплат по своему разумению. Кроме этого, не исключается возможность взыскания с недобросовестного застройщика компенсаций за причиненный моральный вред.

Отдельные нюансы и особенности взыскания неустойки с застройщика

В некоторых ситуациях положения договоров про долевое строительство могут серьезно ограничивать возможности по взысканию пени за просрочку передачи жилья дольщикам. В частности, распространённой практикой является указание в договоре в качестве окончательной даты сдачи объекта не конкретное число, а определённый квартал. В таковом случае, срок просрочки начинает исчисляться с первого дня следующего за ним годового квартала.

Кроме этого, договор может предусматривать полное отсутствие привязки к конкретной дате. В частности – обязанность передать жилье дольщику в определенный срок после сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее, в таковых случаях дольщик имеет возможность обращения в суд, если сроки сдачи будут объективно затягиваться. Однако окончательное решение по таковому вопросу будет зависеть исключительно от судебного решения.

Другой распространённой ситуацией является заблаговременное подписание застройщиком и дольщиком дополнительных соглашений к договору о праве переноса сроков передачи жилья, либо упоминание такового пункта непосредственно в договоре. В таких случаях судебное оспаривание определенных пунктов договора и доказательство фактического нарушения сроков и затягивания строительства со стороны застройщика может быть крайне затруднено.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (439 голос., средний: 4,52 из 5)
Загрузка...
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.