Как продать квартиру в ипотеке: варианты продажи

Ипотечные кредиты для многих россиян стали палочкой-выручалочкой. Кому-то эта банковская программа позволила обзавестись жильем на приемлемых условиях, а кому-то — выручить приличную сумму от продажи квартиры.

Договор ипотеки может быть заключен на разные сроки — 15, 20 или даже 30 лет. С одной стороны, это хорошо, что так долго — ежемесячный платеж становится подъемным. Но с другой стороны, за такой срок многое может произойти. В том числе может возникнуть необходимость реализовать жилье, находящееся в ипотеке. Например, в случае развода супругов, переезда или при приобретении более просторной квартиры.

Важно: закон суров — он запрещает продавать жилье в ипотеке. Как же быть? Каким образом не нарушить ни собственные планы, ни законодательство?

Оглавление: 
1. Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой
2. Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке
3. Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу
4. Залоговая замена

Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой

Кредитный ипотечный договор чреват залогом приобретенной квартиры в банке. Впрочем, заемщик таки остается владельцем жилья со всеми правами собственника. Кроме одного — права на продажу квартиры, находящейся в банковском залоге.

Жилье находится под арестом, на нем лежит обременение на совершение определенных действий. Собственнику недоступны:

• продажа;
• договор дарения;
• сдача в аренду;
• вывод в нежилой фонд;
• оформление перепланировок и пр.

Пытаться перешагнуть через законодательный акт нет смысла. Тем более, что нотариус, который будет освидетельствовать сделку, непременно отправит запрос в регистрационный реестр, где содержатся сведения всех ограничений и арестов, касающихся недвижимости.

Запрет на отчуждение жилья может быть снят исключительно по заявлению банка после полного погашения ипотечного кредита. При этом владелец квартиры не имеет права подавать какие бы то ни было запросы по этому поводу. Только нотариус. И в связи со всем вышеизложенным возникает естественный вопрос: так как же все-таки продать жилье, находящееся под ипотекой?

Важно: банковское заявление непременно должно быть в письменной форме.

Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке

Лучшим вариантом реализации квартиры, находящейся в залоге, является ее продажа с согласия банка. Для этого заемщик обращается в то отделение, где ипотека оформлялась, а там ему все подробно рассказывают.

Процедура несложная: нужен покупатель, который согласен купить жилье на условиях договора эксперт-сейфинга. Далее стороны арендуют банковскую депозитарную ячейку для предоплаты. Потом заемщик (он же продавец) должен выполнить ряд условия, открывающих ему доступ к деньгам. Необходимо будет вывести квартиру из залога, заключить сделку-купли-продажи, а после погасить ипотеку за счет средств (а может быть только части средств), лежащих в банковской ячейке.

Как только нужная сумма окажется в банке, тот направляет сообщение нотариусу о выведении конкретной квартиры из-под залога. Одновременно похожие заявления направляются в соответствующие реестры. Сразу после осуществляется купля-продажа, а деньги из ячейки отправляются в банк, в счет погашения ипотечного кредита.

Трудность подобного способа заключается в проблеме поиска покупателя, соглашающегося на приобретение жилья, находящегося в банковском залоге. В основном из-за сложностей предстоящей процедуры. Однако есть возможность все это несколько упростить: после нотариально заверенного предварительного соглашения заемщик гасит долг за счет полученного аванса, далее банк подает заявление на снятие ареста, а уже следом можно заключать договор купли-продажи.

Важно: при таком варианте растут риски для потенциального покупателя недвижимости, ведь последняя находится в состоянии ипотечного залога на момент подписания сторонами предварительного соглашения и получения аванса одной из сторон (заемщиком-продавцом).

Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу

Есть и еще один способ реализации квартир, находящихся в залоге у банков по условиям ипотечных кредитов. Правда, он более сложный, чем вышеописанный.

Речь о замене ипотекодателя. Заемщик может найти покупателя, который также хотел бы приобрести жилье в кредит. Таким методом можно убить сразу двух зайцев. Не нужно выводить квартиру из-под залога, достаточно будет лишь сменить ипотекодателя. Но только с разрешения банка.

Процедура эта достаточно долгая:

1. Сначала покупателю необходимо написать заявление (по форме), которое будет рассматриваться в соответствии с внутренним банковским регламентом.
2. Если заявка одобрена, далее возможны 3 сценария развития событий:
   • покупатель оформляет кредит, который по сумме равен долгу заемщика-продавца перед банком, тогда долг гасится полностью, а разницу между стоимостью квартиры и долгом покупатель выплачивается наличными продавцу;
   • приобретатель оформляет кредит на сумму, которая меньше, нежели долг заемщика-продавца перед банком, и тогда банк частично погашает ипотечный долг (за счет выданной ссуды) плюс берет с покупателя долговой остаток наличными, наличными же покупатель рассчитывается и с продавцом — выплачивает ему разницу между полной стоимостью квартиры и погашенным остатком займа;
   • покупатель оформляет кредит, который больше, чем остаток долга, подлежащий погашению: из этих денег закрывается долг перед банком, остаток отдается заемщику-продавцу и ему же банк выплачивает разницу между полной ценой квартиры и остатком по ипотеке.
3. Сразу после продавец подает 2 заявления в банк: о замене ипотекодателя и досрочном погашении займа.
4. Кредит продавца (заемщика) банк закрывает, к имеющемуся ипотечному договору присовокупляется допсоглашение о смене ипотекодателя или же — по решению банка или рекомендациям нотариуса — оформляется новый договор ипотеки.
5. Бывший заемщик (он же продавец) получает остаток денег на руки, а также справку о полном погашении ипотечного кредита.

Залоговая замена

Есть и третий вариант реализации квартиры, находящийся под банковским обременением на основании договора ипотеки.

Если заемщик хочет приобрести новое жилье, банк может согласиться на замену залога. Тогда со старой квартиры арест будет снят и наложен на новую в качестве обеспечения по существующему договору ипотеки.

Важно: Такая замена предусматривается ст 145 ГК РФ.

На подобную замену банки (в большинстве своем) соглашаются лишь по прошествии 2-х, а то и 3-4-х лет после оформления ипотеки и при условии абсолютно успешного обслуживания существующего договора. Если же даже разово были зафиксированы просрочки, в залоговой замене заемщику-продавцу, скорее всего, будет отказано.

Есть и другие условия, необходимые для подобной замены.

Во-первых, стоимость новой квартиры не может быть меньше, чем остаток (с процентами!) по имеющейся ипотеке. Более того, цена обязана быть на 20-30% выше такого остатка.

Во-вторых, банк будет самым тщательным образом проверять «юридическую чистоту» жилья, намеченного для приобретения. Если все будет приемлемо, тогда нужно готовить сразу два пакета документов:

• договоры квартирного обмена;
• и передачи квартиры (новой) в кредитное обеспечение.

Какая бы возможность реализации квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, ни была выбрана ее собственником, регистрация права происходит одномоментно с перекладыванием обременения со старого жилья на новое.

Все вышеописанные процессы довольно затратны по времени. Замена и ипотекодателя, и залога не могут длиться меньше 2-х, а то и 3-х месяцев. Да и вообще, банки не очень-то любят досрочное кредитное погашение — во многих из них действуют моратории на подобные действия, которые прописаны в кредитных ипотечных договорах. При наличии такого моратория и записи о нем в договоре, продать квартиру с банковским обременением будет практически невозможно. Это нужно иметь ввиду.

(412 голос., средний: 4,46 из 5)

Загрузка...