Как делается оценка квартиры для ипотеки?
Обязательным этапом в оформлении ипотеки является профессиональная оценка квартиры. И тем, кто решил обзавестись собственным жильем таким образом полезно будет узнать: как происходит процедура оценки? И какие документы для этого нужны?
Оглавление: 1. Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки 2. Требования, предъявляемые к независимому оценщику 3. Процедура оценки квартиры для ипотеки 4. Методы оценки недвижимости для ипотеки 5. Отчет об оценке недвижимости для банка 6. Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью 7. Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки
Вообще, ипотека — это целый комплекс мероприятий, проходящих в несколько этапов:
- Первое, что нужно сделать, это собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком кандидатуры потенциального заемщика.
- Далее клиенту озвучивается сумма, которую банк готов выдать в качестве займа для покупки квартиры.
- Далее уже можно выбирать квартиру. Причем она должна устраивать не только своих будущих владельцев, но и кредитующий банк (на предмет залога).
Обратите внимание: в действующей редакции (от 07.05.2013 г) ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-Ф3 (в п 1 ст 9) указывается, что, кроме условий кредитования, в договоре об ипотеке необходимо прописать сам предмет ипотеки с его оценочной стоимостью. А все расходы по проведению такой оценки полностью ложатся на заемщика.
Выбор оценщика — это тоже дело заемщика. Правда, у банков есть список рекомендуемых организаций, занимающихся профессиональной оценкой недвижимости, которым они доверяют.
Важно! По закону банк не может обязать потенциального клиента воспользоваться именно услугами этих компаний, хотя логично сделать именно так (выбрать из предлагаемого списка), к обоюдному удовольствию сторон. Ведь это будет способствовать ускорению процедуры оформления ипотеки, поскольку службе безопасности банка не придется тратить время на проверку неизвестного оценщика.
Требования, предъявляемые к независимому оценщику
Независимый оценщик должен быть:
- легитимен (то есть состоять в СРО);
- застрахован (на сумму более 300 000 рублей).
Последний пункт требований говорит о профессионализме и опыте оценщика, а также о том, что он способен компенсировать ущерб на случай допущения ошибки.
Банк выдвигает еще и собственные требования к оценщикам недвижимости в вопросах оформления необходимого отчета. Документы должны соответствовать стандартам:
- АРБ (Ассоциации российских банков).
- АИЖК (Ассоциации ипотечного жилищного кредитования).
- Самого банка-кредитора.
Рекомендованная форма отчета с прописанными в ней специфическими моментами дает возможность ответственным сотрудникам банка получить максимально полное представление об объекте залоговой недвижимости. Кроме того, в этой форме даются указания по выборкам для анализа стоимости квартиры. И это еще раз подчеркивает целесообразность выбора потенциальным заемщиком оценщика из списка, рекомендуемого конкретным банком. Поскольку включенные туда организации уже неоднократно делали отчеты по представленной форме и не допустят ошибок и неточностей. А то ведь банк может и отклонить оценочный отчет при рассмотрении пакета документов, а на заказ и исполнение повторного у клиента уже не будет времени.
Процедура оценки квартиры для ипотеки
Собственно оценка недвижимости, как правило, проходит в 2 обязательных этапа:
- Переговоры с оценщиком и составление заявки на оценку конкретного объекта недвижимости. На этом этапе оговариваются стоимость и сроки исполнения заказа, обозначаются цели и задачи, а также вид оценки.
- Приезд специалиста и непосредственно профессиональная оценка состояния квартиры. На этом этапе рассматриваются ключевые характеристики объекта (в том числе присутствие/отсутствие незаконных перепланировок), делаются фотографии для будущего отчета.
Проведение оценки требует от ее заказчика подготовки пакета документов (будет достаточно копий):
- бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру/дом (договор купли-продажи, долевого участия, регистрационное свидетельство, пр.);
- кадастрового паспорта (если нет, придется взять в БТИ);
- плана и экспликации (по возможности);
- документов, удостоверяющие личность заказчика (нужны будут еще и его контактные данные).
Методы оценки недвижимости для ипотеки
Сама процедура оценки недвижимости тоже проводится в несколько поэтапно-последовательных подходов:
- Сравнительный подход или аналоговый. На этом этапе проводится аналитическое сравнение аналогичных сделок с недвижимостью на рынке.
- Доходный подход. Оцениваются перспективы повышения рыночной стоимости объекта.
- Затратный подход. Происходит определение затрат на возведение аналогичного объекта. И именно это является основным фактором, определяющим ликвидность недвижимости.
При комплексном подходе профессиональный оценщик учитывает целый ряд значимых факторов:
местоположение квартиры (престижность микрорайона, удаленность от центра, наличие инфраструктуры, остановок общественного транспорта, характер застройки, близость промышленных зон);- состояние дома, в котором находится квартира, подлежащая оценке (год застройки и ее тип, этажность, используемые материалы, общее состояние и техническое обеспечение);
- состояние самой квартиры (площадь, количество комнат, остекление, наличие балкона/лоджии, планировка, состояние отделки и коммуникаций).
Важно: очевидно, что учету подлежат лишь неизменные квартирные характеристики. Поэтому хороший ремонт может, конечно, увеличить стоимость жилья, но никак не сможет повлиять на его ликвидность.
Отчет об оценке недвижимости для банка
Оценщик формирует свой отчет (обладающий юридическим статусом официального документа) на основании полученных им объективных данных. Такой документ содержит оценку рыночной и ликвидационной стоимости конкретной квартиры. Сопровождается и дополняется фотографиями, произведенными во время осмотра, а также собранным пакетом документов. А перед тем, как отчет передается заказчику, его нумеруют постранично, прошивают, заверяют печатью и подписью ответственного оценщика.
В некоторых случаях на формирование отчета уходит до 5-ти рабочих дней, но обычно день-два.
Важно: Срок исполнения отчета стоит-таки уточнить и сделать это заранее, потому что действие некоторых документов для банков ограничено по времени.
Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью
Иногда (редко) рыночная и ликвидационная стоимость объекта недвижимости не совпадают. И если это не ошибка оценщика, заемщику стоит задуматься о ценности приобретаемой им квартиры.
Что касается банка, то его специалисты опираются на меньшую из сумм, указанных в отчете оценщика. Когда рыночная стоимость меньше ликвидной, займ дается на рыночную стоимость объекта залога. А если меньше оказывается ликвидная стоимость (а это значит, что продавец желает получить больше, чем квартира стоит на самом деле), банк даст ссуду, ориентируясь именно на нее. И значит, покупателю придется искать где-то еще недостающие для покупки деньги. Ну или подбирать другой квартирный вариант.
Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
Еще совсем недавно в сфере оценки недвижимости для ипотеки процветали мошеннические схемы, связанные с неправильной оценкой. Договорившись с недобросовестным оценщиком, потенциальный заемщик мог, например, указать откровенно завышенную стоимость оценки квартиры. Банк выдавал большую сумму, а клиент использовал остаток для компенсации первоначального взноса.
Обратите внимание! Сегодня возможности смошенничать практически нет. Банки все отчеты проверяют самым тщательнейшим образом и не на один раз — следят, чтобы все заемные средства шли строго по назначению. Но по-прежнему не исключается возможность ошибки оценщика. Он может, например, выбрать для оценочного анализа неправильные аналоговые варианты квартир.
Впрочем, деятельность оценщиков регламентируется (135-ФЗ от 29.07.98 г «Об оценочной деятельности в РФ»), поэтому они несут финансовую, а в отдельных случаях и уголовную ответственность за свои оценочные промахи или намеренные искажения фактов. Если у заказчика оценки есть доказательства ее ошибочности (альтернативные расчеты рыночной стоимости), он может обратиться в суд. Также оценщик будет возмещать убытки, если таковые впоследствии из-за его ошибки понесет клиент банка или сам банк.
(416 голос., средний: 4,57 из 5)
Загрузка...
